Camilla: Vad menas med en okulär besiktning?
Per Håkansson: En okulärbesiktning är endast med mina sinnen ögen, näsa, känslan.
Dvs inge instrument eller tekniska hjälpmedelanvänds!
Anna och Johan: Vi funderar på att göra ett husköp inom familjen, dvs ett föräldrarpar säljer villan till ett barn med sin respektive. Huset är gammalt och vi vill inte att någondera part ska känna sig lurad efteråt på varken pengar eller åtagande (ansvar). Hur ska vi tänka? Ska vi göra en annorlunda besiktning än man vanligtvis gör, och vem ska stå som beställare - säljare eller köpare? Vi vill inte riskera att några dolda fel dyker upp i efterhand, eftersom vi inte vill ha en tvist senare.
Per Håkansson: Hej Anna & Johan!
Det bästa i detta ärendet är att ni låter utföra en överlåtelsebesiktning. Denna skall beställas och betalas av köparen.
Då har det fullgjort sin undersökningsplikt.
Priset skall sättas av 2-3 oberoende mäklare.
Sen skall alla parterna komma fram till ett pris som är acceptabelt för inblandade parter.
I detta skall de saker som säljaren känner till och det som har angivits i besiktningsutlåtandet beaktas.
Lycka till!
Maria: Ett hus från 1947 med dålig isolering (lite sågspån blandad med nån slags frigolitbitar, kanske 5-10 cm högt) på krypvind. Vad göra? Snickaren föreslår att tömma gammalt + spruta upp miljöisolering för då behövs ingen plastspärr. Är det rätt? Orolig för fuktskador på vind.
Per Håkansson: Hej Maria!
Det alternativ som snickaren har angivet är fullt gångbart, med den information som ni lämnar.
Det som skall beaktas är eventuella snedtak med isolering om detta finns.
Dock kan jag rekommendera att ni söker en konsult och då gärna en SBR Ingenjör som kan komma och titta på er vind och ge er en bra lösning.
Det kan bli skador om det utförs felaktigt!
Johan: "Tänka sig för innan man byter ut oljepannan mot en modern värmeump". Om man nu ändå väljer att byta ut en gammal omodern oljepanna, vad ska man göra för att ventilationen ska fungera?
Per Håkansson: Det man skall tänka på är framför allt att skorstenen kommer att tappa sin ventilationseffekt då skorstenstocken blir kall.
I äldre hus där imkanalerna från badrum/tvättstuga är kopplade till skorstenen tappar sin funktion.
Detta måste ersättas med mekaniskventilati0on (fläktar) för att ventilaitonen skall fungera i huset.
Sen kommer det att bli kallare i pannrummet, detta kan kompletteras med en ny radiator eller oisolerade värmerör.
Helena: Hej Per! Var på visning av ett trevligt 60-tals hus där man klätt Siporexstommen utvändigt med träpanel. Om det fanns något mellan Siporexen och träpanelen vet jag inte. Vad säger du om detta? Undrar också vad skillnaden mellan betonghålsten och siporex är. Tacksam för svar! Helena
Per Håkansson: Hej Helena!
Lättbetongstommen (siporexen) har bättre isoleringsvärde än vad betonghålsten har, så bara det är positivt!
Det som skall beaktas är att det är luftat bakompanelen och att det eventuellt är grundputsat på lättbetongen för att förhindra fuktvandring.
Björn: Vad kostar en besiktning normalt av en 1½-plans villa från 80-talet?
Per Håkansson: Hej Björn!
Jag tar 8800 kr inkl moms och försäkring för besiktningen.
Där tillkommer sedan en reseersättning om 60 kr/mil inkl moms.
Priserna varierar en del inom detta området!
Nobody: Hej, jag har ett nybyggt hus, välbyggt, tror jag, i lättebetong. Men jag har efter två år fått sprickor i väggar och tak, ganska stora både uppifrån och ned och vänster till höger. Byggherren säger att sånt alltid sker och att det bara är att spackla och måla över, kanske med lite väv inunder. När bör man oroa sig för sprickor?
Per Håkansson: Du har rätt att utföra garantibesiktning 2 år efter godkänd slutbesiktning.
Mindre krymp/torrsprickor uppkommer istort sätt alltid de första två åren.
Detta beror på mindre rörelser/uttorkning.
Däremot större sprickor i 45 graders lutning i hörn och ovanför öppningar är mer alvarliga detta beror på sättningar och kraftigare rörelser.
Göran: Är det något värde i att ta dit mögelhundar och andra lite oortidoxa metoder vid besiktningen? Vilka medoder är i så fall bra?
Per Håkansson: Som besiktningsman och med min erfarenhet tycker jag inte det!
Din undersökningsplikt är att göra en okulär undersökning av fastigheten med hänseende till dess ålder och skick.
Skulle det visa sig att besiktnigsmannen upptäcker något allvarligare fel/brist kan man komplettera med mögelhund eller fortsatt teknsik undersökning!
Lena: Vilka risker finns med vattenburen golvvärme i ett hus från 1967? Huset är byggt i betong och golvvärmen är alltså från byggåret.
Per Håkansson: Hej Lena!
Det som direkt ringer i mina öron är att installationen är styft 40 år.
Golvvärme från den tiden utfördes med kopparrör.
Det som kan uppkomma är läckage på golvvärmeslingan och det resulterar i omfattande uttorkningsarbete och renoveringsarbete.
Men har det fungerat klanderfritt hela tiden för nuvarande ägare!
Den enda risken är läckage!
Christian: Hus som är till salu och redan är besiktigade. Kan man lita på den besiktningen eller ska jag alltid som köpare ordan en egen besiktning?
Per Håkansson: Hej Christian!
Det skall inte vara någon skillnad på besiktnignsutlåtandet, vem som än har beställt/betalt besiktningen. Den skall vara bra utförd!
Det är fastigheten status som skall fastställas i förhållande till ålder och skick.
Då skall det inte spela någon roll om den är gjord iförväg eller senare.
Men jag råder dig att kontakta besiktningemannen för att diskutera utlåtandet, det kan ge dig den känslan att det känns rätt eller fel.
Känns det fel skall du anlita en egen besiktningsman.
Maggan: Hej! Vi ska lägga nytt tak i vår och nu undrar jag vart vi vänder oss för att först kolla hur isoleringen ser ut.
Per Håkansson: Hej Maggan!
Jag kan råda er till att söka en byggnadskonsult på nätet!
Tex sbr.se eller svenskhusprovning.se. Då söker ni på ert geografiska område.
Därefter kontaktar ni konsulten och förklarar ert fall, sen kommer han/hon att kunna hjälpa er med processen till ett lyckat takbyte.
Ni har kanske rent av ritningar på takkonstruktionen, då kan man utläsa hur mycket isolering det finns och komma till en bra slutsats bar genom det.
coco: Ett 20-tals stenhus som har tilläggsisolerats på vinden (lösull på golvet) för ca 20 år sedan. Huset är ett 2plans med kall vind ovanpå. Idag värms det upp med fjärrvärme (tid. oljepanna) samt en täljstensugn som tillägg i vardagsrummet på första vån. under den kalla årstiden. 3 sovrum och badrum (med fläkt) på andra våningen. Idag finns problem vintertid med imma på insidan av fönstren på andra våningen (ej första). Även tendens till vitmögel på vindstakets insida. Vad kan detta bero på?
Per Håkansson: Hej Coco!
Vit mögelpåväxten på yttertakets insida:
Detta kan bero på många saker. Skall försöka ge några ledtrådar!
Är luckan till kallvinden ordentligt tät och isolerad.
Om inte. Kan detta leda till diffustionsläckage (varmluft läcker upp till det kalla utrymmet) det bildas kondens fukt som kan leda till skadorna.
Hur tätt är det under isoleringen eller finns det möjlighet till diffusionsläckage på andra ställen.
Det kan vara så att skorstenen på vinden har blivit kallare.
Då har klimatet på vinden förändrats så att skadorna uppstår.
Åtgärd kan vara en frostvakt (värmeelement) på vinden som höjer tempen någon grad.
Kondensen på glasets insida:
Dålig värme cirkulation från radiatorerna. Gardiner hänger för eller liknande.
Djupa fönstersmygar!
Undermålig ventilation.
Tilluftsventil i varje levnadsrum och frånluft i varje våttutrymme.
Denna frågan kan besvaras på många olika sätt.
Be en konsult komma och kolla på just ert problem!
Jonas: Hej! Finns det något alternativ till okulär besiktning där man använder olika tekniska lösningar, t.ex. fuktmätare? Om ja, vad heter denna metod och vad mer kan man upptäcka som man inte kan vid en okulär besiktning?
Per Håkansson: Hej Jonas!
Ja, det finns olika alternativ.
Detta beror på vilken firma eller konsult man frågar.
För att uppfylla din undersökningsplikt som köpare krävs det endast vara en okulärbesiktning.,
Man kan komplettera sin besiktning med fuktindikering, fuktmätning och undersökning av konstruktionsdelar.
Detta ökar tillviss del informationen om fastigheten, men dessa undersökningarna måste vara godkända av säljaren innan.
Vissa av dessa är förstörande mätningar som kräver åtgärd för att återställa.
Rent juridiskt så miskar du möjligheten till att åberopa fel i fastighet (dolt fel) ju mer du undersöker innan köpet.
Det skall hela tiden beaktas huset ålder och skick.
Besiktningsmannen skall beakta detta och de kända riskkonstruktioner som finns under vissa tidstypiska hus mm.
Man kan bekräfta att det finns tex fukt med instrument, men detta anger besiktningsmannen i en riskanalys i en bra besiktning också.
Dock kan man säga att ett instrument kan verifiera det som har befarats!
Jonas: Hej! Upplever du att det generellt finns mer problem med putsade hus? Tänker på de problem (med fukt) som funnits i t.ex. norra lund (glömt områdesnamnet). Bör man tänka på något speciellt om man vill köpa ett hus av denna typen?
Per Håkansson: Hej Jonas!
Jag upplever absolut inte större problem med putsade hus är hus med träfasad.
Dock så finns det den typen av oventilerade, tunnputsade fasader på trästomme.
Detta har visat sig vara rent förkastligt.
Byggnadstekniskt kan det inte fungera!
Jag specificerar inte mitt svar till ett specifikt område.
Du skall låta utföra kontrollmätning (fukt) i fasaden på denna typen av fasadsystem.
Som besiktnignsman skall jag ge dig den informationen att du absolut skall utföra fortsatt teknisk undersökninge på denna fasaden.
Det bästa är att byta fasaden till en fungerande metod.
Dock skall jag inte dömma alla enstegstätade fasader utan bakomliggande luftning.
Det finns uppenbart fasader som har klarat sig utan skador.
Men du skall verkligen beakta detta i din fastighetsaffär, det är kostsamt att utföra en fasarenovering!
janimalmö: Bor i 1-plans kedjehus byggt 1961 i lättbetong och betongbjälklag med vattenburen värme, radiatorer och varma golv i badrum. badrummet skall totalrenoveras och frågan är om det finns risk att golvvärmen tar skada vid byte av golvmaterial. Kan det dessutom vara klokt att byta golvväemen mot nytt i samband med renoveringen. I kedjehuslängan har vattenskador inträffat och några fall även det varmattenburna värmesystemet. Vi har dragit om allt tappvaten för att undvika framtida vattenskador.
Per Håkansson: Hej Jan!
Jag rekommenderar dig att byta golvvärmen i badrummet.
Det är en marginellkostnad att byta golvvärmeslingan i samband med renoveringen. Det kan också vara så att det inte går att hugga upp den gamla golvbrunnen som skall bytas utan att slingan skadas.
Lagen om all djäl.., när ni har färdigställt ert badrum (dyra) så uppkommer ett läckage på slingan.
Den tanken är absolut inte trevlig.
Jag rekommenderar er att absolut byta värmesystemet i golvet i samband med renoveringen.
Göran: Om allt ser tort och bra ut men alla ventilationer står fullt öppet och det är hög värme i huset. Fins det inte risk att det blir problem i alla fall när man ventilerar mer normalt ( det kan ju vara så hårt ventilerat för att dölja fukt)?
Per Håkansson: Hej Göran!
Det har jag aldrig varit med om!
Så går du över till mer normal ventilation kan jag inte tänka mig att några problem skall uppstå!
Det skulle minska värmeförlusterna via ventilationen.
Snarare är det så att för mycket ventilation orsakar fuktproblem
Elias: Om en första besiktning av ett 70-talshus visar på ev. fukt i grund-/väggkonstruktion, och det rekommenderar en fördjupad undersökning som innebär förstörande ingrepp - vågar man då gå vidare? Hur mycket kan detta komma att kosta?
Per Håkansson: Hej Elias!
Mycket svårt att säga, med denna lilla informationen.
Det som eventuellt skall ske är håltagning i bjälklag för att kunna kontrollera grunden och ett par hål i väggarna för att fastsälla väggkonstruktionen.
Utan återställning av golv och väggar (målning)
Lucka utvändigt i grundmuren: ca 15000 kr exkl moms.
Kontroll coh eventuell provning ca 8000kr exkl moms.
Håltagning och kontroll väggar ca 10000 kr exkl moms.
Detta är en mycket ugenfärlig kostnads indikering.
ABsolut rekommenderar jag att göra denna undersökning, för att fastställa statusen.
När luckan är gjord kan man själv kontrollera i framtiden att det inte händer något oförutsägbart i grunden.
Väggarna är ok eller det behövs åtgärder.
John: Hej Per. vad är det för skillnad på "land" och "tomt"?
Per Håkansson: Hej John!
Tomt definerar jag som den mark som till hör ett en/två/flerfamiljs hus.
Land är är inte något som ingår i fastighetsrätten
Frank Einstein: Byter ut gammal oljepanna mot pellets i Hallandshus från 40-talet. Vad tänka på? Till- och frånluft?? Tack!
Per Håkansson: Hej Frank!
Det är inte så mycket att tänka på!
Skorstenens funktion blir den samma om det finns frånluft (imkanaler) från våtrum i skorstenen.
Skorstenen kommer att vara varm även då ni har bytt pannan, så det förändras inte!
Tilluften skall vara tillräcklig för pannan både olja och pellets.
Som sagt är det injusteringar isådana fall efter installationen!
Göran: Thermo Reflex isolering 0,8 cm skall motsvara 21 cm glasullfibrer. Om man lägger 3 lager invändigt i ett rum ( 1 1/2 plan övervåningen) så blir det 2,4 cm och skulle motsvara 60 cm glasullfibrer. Skulle jag kuna få lite komentarer på ett sådant förfarande:
Per Håkansson: Hej Göran!
Detta kan jag inte svara så här direkt!
Detta måste jag fördjupa mig i!
Ber att få återkomma!
Micke: Hej Hus byggt 71 och har direkt el som uppvärmining. Finns det några fördelar alls med direkt el eller ska man investra och byta ut det? Ungefär vad ska normal förbrukning på hus i storlek 140kvm var i el?
Per Håkansson: Hej Micke!
Det finns inga direkta fördelar med direktverkande el!
Jag rekommenderar dig att investera.
Men gå till en energirådgivare/konsult och rådfråga!
Drift ekonomiskt blir allt bättre, dock skall man beräkna detta med investering och allt.
Man kan sätta in luft/luf värmepump, bygga om för vattenburenvärme från en luft/vatten värmepump.
Ungefärlig årsförbrukning, uppskattningsvis 25000 kwh/år
Dock är det många faktorer som spelar in.
Mattias: Hur "farligt" är det egentligen med krypgrund?
Per Håkansson: Hej Mattias!
Det var en mycket bra fråga!
Jag skall försöka svara på denna!
Farlig är ett tungt ord.
Uteluftsventilerad krypgrund utgör en klar risk för skador.
Men det är många faktorer som spelar in.
Men det är mycket vanligt med skador i krypgrunder.
Men det är inte bara krypgrunden utan förutsättningar från utvändig mark, regnvatten avledning mm som spelar in.
Man skall beakta varje grund som en individ och lämnat ett utlåtande om just din/er grund.
För att kunna ge dig ett fullgott svar måste inputsen vara större.
Adam: Hej! Vilken fasad har minst fuktproblem?
Per Håkansson: Hej Adam!
De olika fasader som finns har olika för och nackdelar att beakta!
Men en bra underhållen tegelfasad med bakomliggande stenstomme är mycket bra fasad.
Traditionell puts (tjockputs) på en stenstomme är också bra.
Bra underhållna träfasader är inte dåliga.
De fasader man skall vara kritisk till är oventilerade enstegsfasader, tunnputs fasader i sin helhet.