Chatt om husköp

Maria: Vi ska köpa ett 30-tals hus. För bygglån kräver banken förhandsvärdering av mäklare inför renoveringen men mäklaren som säljer huset till oss förstår inte vad vi pratar om. Är detta ngt nytt? (mäklaren varit i branchen i 40år) "Måste" mäklaren göra detta el frivilligt? Hur gör vi annars? TACK!
Nicklas Björklund: Hej Maria! Vi får ofta förtroende av Malmös banker att göra värderingar av villafastigheter och ditt fall låter inte underligt i mina öron. Däremot är det ju givetvis svårare att värdera ett hus utifrån att ni har vissa idéer/planer på hur huset skall se ut efter er renovering. En sådan värdering in i framtiden kan ju endast bli en indikation för banken eftersom en värdering är en absolut "färskvara". Hör gärna av dig till mig på nicklas@peter-landgren.com, så kan jag säkert hjälpa till. MVH NB

Bodil & Barbro: Hej Niclas, det verkar som att vi blivit rejält blåsta av en mäklare. Det finns ett signerat köpeavtal, men ändå har mäklaren skrivit ett nytt köpeavtal med annan köpare. Skall det inte skrivas ett återköpsavtal innan nytt avtal kan skrivas?
Nicklas Björklund: Hej Bodil & Barbro! Har ni ett köpeavtal som både köpare & säljare har skrivit under utan förbehåll, så har ni definitivt rätt till bostaden. Vill ex. köparen hoppa av efter en besiktning, så måste han skriftligen meddela detta. Är köpare och säljare överens om att inte fullfölja avtalet eftersom en speciell § i avtalet inte har infriats, bör mäklaren ta fram ett återgångsavtal som signeras av både köpare och säljare. Vänligen Nicklas

Putte: Hej, Jag köpte nyligen ett hus som angavs till 250m2 boyta men vid uppmätning så var det 224m2. Den sista delen hade aldrig blivit byggd enligt ritningar sedan tidigt 80-tal. Säljaren säljer vanligtvis hus och lägenheter så han var medveten om sitt tilltag. Jag har ändå inga rättigheter enl mäklaren
Nicklas Björklund: Hejsan! Min erfarenhet att man kan gå vidare med ett ärende som avviker mer än 10%. Detta gäller under förutsättning att man inte har diskuterat boarean tidigare i "caset" för i sådana fall borde du har gjort en egen kontrollmätning. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd hade nyligen uppe ett fall där man ansåg att en avvikelse på 7% inte var tillräckligt för ett rättsfall. Du bör ta kontakt med en fastighetsjurist som kan vikta dina möjligheter att få rätt. Mvh Nicklas

Johan: Vad är viktigast att fokusera på inför en värdering av sitt hus? Spelar smådetaljer som tex. att trädgården är välvårdad och att tapeterna sitter perfekt, eller är det större saker som typ av värmesystem, planlösning, ventilation osv som räknas?
Nicklas Björklund: Hej Johan! Jag skulle vilja säga att helheten betyder väldigt mycket. När man gör en värdering för att en familj skall sätta om sina lån (vi har många uppdrag för Handelsbanken & Nordea) eller bodelning så fokuserar vi mäklare mycket på stora saker som fönster, tak, uppvärmningssystem, grundläggning, badrum mm. Men när det gäller att få det där lilla extra betalt för sitt hus, så är det jätteviktigt att det är välstädat och fint i trädgården mm. Må gott Nicklas

Håkan: Budgivning är helt ointressant för oss köpare. Jag vill mycket hellre pruta. Just nu är jag ensam budgivare på ett hus som säljaren vill ha 300.000 kr mer för än vad jag vill ge. Hur kan mäklaren hjälpa oss att komma överens? Det är låst läge nu sedan flera veckor och mäklaren gör inget.
Nicklas Björklund: Hej Håkan! Ofta är det så att säljaren berättar för oss mäklare ..."Jag säljer inte huset under...utan då behåller jag hellre huset i ytterligare ett halvår". Vi mäklare vill ju givetvis komma till avslut för att det är ju endast då vi mäklare får betalt för vår tjänst. I ditt fall har kanske mäklaren gjort en hel del för att övertyga säljaren att acceptera ditt bud, men fått kalla handen. Fråga mäklaren vad som krävs av dig för ett avslut. Du kanske måste gå upp 100-150 000:-? Kör hårt Nicklas

sds-läsare: Hej! Har mäklare överhuvudtaget skyldighet att undersöka om grannar eller kommun har beviljade eller påtänkta byggplaner, t ex höghus eller fasader mm som man inte räknat med?
Nicklas Björklund: Hej! En fastighetsmäklare skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Med andra ord skall givetvis en fastighetsmäklare berätta det han vet om planer i området. Däremot är det extra svårt för en mäklare att kontrollera vilka idéer/planer en fastighets grannar har på gång. Det ingår normalt inte i en mäklares undersökning inför en försäljning. NB

Taktiker: Har du några tips om strategi när man lägger bud på ett hus? Tjänar man på att "slänga in" ett högt bud för att skrämma bort andra spekulanter eller är det bättre att småhöja buden? Vilken ger lägst pris på huset?
Nicklas Björklund: Hej Taktikern! Min upplevelse är att många köpare väljer att lägga ett dåligt första bud, för att de säger att de inte vill betala mer än nödvändigt. Men erfarenheten säger mig att många köpare vill vänta in andra budgivare för att psykologiskt känna att andra är intresserade av huset, vilket medför att fler blir intresserade på den lägre nivån. Tyvärr blir utfallet att denna köpare får betala mer för huset än han/hon hade tänkt sig från början. Förslaget är att kanske lägga utgångspriset. Mvh N

Niclas: Hej, På tal om lockpriser. Är det logiskt att en 20-tals villa på Mellanheden (Midgårdsgatan) säljs med utropspris 4450 KSEK? Även om huset skulle vara rivningsklart så är tomten värd åtminstone det priset. Vad tjänar säljaren på att mäklaren i detta fall gå ut orimligt lågt? Mvh Niclas
Nicklas Björklund: Hej Niclas! Mellanheden & Bellvue är ju extremt attraktiva områden och husen kostar normalt mer än 4450’. Däremot kan jag inte uttala mig om det här speciella fallet, då jag inte har sett huset. Jag sålde ett 20-talshus på Trollenäsgatan för ca 4,6 milj men det var under finanskrisen hösten 2008. Vi arbetar inte med lockpriser, men vi underskattar i bland vad marknaden är beredda att betala. Mvh Nicklas

Hans Elf: Ska evenuellt köpa ett hus byggt -84. När ska man ta in en besiktningsman? De är ju ganska dyra (om köpet faller). Inget luktar illa, kan inte se mögelspår, syllarna fina (provstuckna med kniv). Grunden är fin och inga sprickor eller övermålningar som blotta ögat upptäcker. När och varför?
Nicklas Björklund: Hej! Som köpare är du ansvarig för alla besiktningsbara fel och har alltså ett stort ansvar för undersökningen. Eftersom det är en stor affär brukar de flesta köpare överlämna det ansvaret till en professionell besiktningsman. Besiktningsmannen i sin tur har ett ansvar gentemot dig för eventuella missar i undersökningen. Det bästa är att skriva ett avtal med ett sk. öppet förbehåll för besiktning, och därefter utföra din sakkunniga besiktning. Må gott Nicklas

Håkan: Svar: Jag vill inte köra hårt och höja budet. Det finns många likadana hus i området som är mycket finare än det som jag är intresserad av. Gamla lagfarter på ett tiotal av dem visar att mitt bud är rätt. Jag behöver göra en stor renovering för att kunna bo ekonomiskt där och den vill jag räkna in.
Nicklas Björklund: Okej, jag förstår. Har du ytterligare tålamod så kanske säljaren kommer till insikt. Inget hus är ju egentligen värt mer än vad köparen är beredd att betala. Må gott Nicklas

David: Varför väljer inte alla att ha sk. öppen budgivning? Vad är det som spelar in i valet av budgivning?
Nicklas Björklund: Hej! En öppen budgivning är givetvis att föredra. Men det är säljaren i samråd med mäklaren som bestämmer hur budgivningen skall se ut, då budgivningen inte är reglerad i lag. Bara för att budgivningen är sk. öppen behöver inte betyda att du som köpare kan få reda på alla andra budgivares namn och telefonnummer. Skall detta ske, måste alla som deltar i budgivningen ge sitt medgivande, helst skriftligen enligt Fastighetsmäklarnämnden. Mvh Nicklas

Håkan: Hej! Hur mycket är en villa värd i Videdal med utsikt till bulltofta med en inomhus pool och bastu med ett stort glasfönster?
Nicklas Björklund: Hej! Ett hus i Husie/Södra Sallerups församling kostade i medelköppekilling/kvm 2009 ca 20 000 - 21 000:-/kvm. Men det kanske inte räcker i ditt fall med tanke på pool mm. Det är givetvis avgörande hur stort huset är och storleken på tomten. Hör av dig till mig, så träffas vi över en kopp kaffe i ditt hus. Mvh Nicklas

Sven: Det finns ju väldigt många fastighetsmäklare i Malmö, kan man inte börja tala om en överetablering?
Nicklas Björklund: Hej! Jag vet att många fastighetsmäklare hade ett "stålbad" hösten 2008 under finanskrisen, men nu har vindarna vänt till det positiva. Men att bedriva fastighetsmäkleri är ingen dans på rosor, utan kräver hårt arbete för att få framgångar. De mäklare som lyckas på marknaden är de som arbetar för att få långsiktiga kundrelationer. I dag är tendensen att stora kedjor ångar på, men att mindre aktörer kämpar för överlevnad. Mvh NB

Niclas: Är på jakt efter nytt hus. Vet du i hur stor grad olika mäklarfirmor jobbar med objekt som inte annonseras på nätet eller i tidningar? + Skulle vilja komma i kontakt med en bra fastighetsjurist, kan du rekommendera någon? Mvh Niclas
Nicklas Björklund: Hej! De flesta objekt mäklarna får in till salu marknadsförs i dagspress och på ex. Hemnet. När det gäller fastighetsjurist, så kan du ta kontakt med mig så ska jag rekommendera någon jag litar på. Mvh Nicklas

Linda: Vi funderar på att köpa hus och är intresserade av att veta vilket värmesystem är bäst ekonomiskt att ha i huset. Om husets uppvärmning är direktkopplat till el, kan man byta till nåt annat system och vad kostar en sådan i så fall?
Nicklas Björklund: Hej! Är det direktverkande el i elementen, kostar det normalt sett en rejäl slant att byta till ett vattenburet system. Då är det kanske bättre att komplettera med en luft-luft värmepump (ca 15000:- +/- några tusenlappar). Är systemet redan vattenburet, kan man fundera vidare på jordvärme eller en luft-vatten värmepump. Även om en sådan lösning kostar ex. 100 000:- så tjänar man in summan på ca 8 år. Mvh Nicklas

John: Köpa hus nu eller vänta? Vad tycker du, hur kommer stigande räntor osv påverka priserna?
Nicklas Björklund: Hej! Priserna är på väg att bli riktigt höga under april-juni, men har du någonting att sälja så spelar det egentligen ingen stor roll. Däremot kanske det blir en liten avsvalning på priserna när Riksbanken höjer räntorna. Mvh Nicklas

Marie: Hur fungerar energideklaration? Är det lag på det? Vad får man ut av det?
Nicklas Björklund: Hej Marie! Sedan 1/1 2009 måste alla hus som överlåtes (säljs) ha en energideklaration. Som säljare kan det vara positivt att visa upp för köparen att man faktiskt har en riktigt bra driftkostnad, vilket kan vara ett försäljningsargument. Är däremot energiåtergången stor, så kan det vara bra att berätta för köparen vilka åtgärder man kan vidta för att förbättra denna. Mvh NB

Indy - trött på: Jag och min sambo går regelbundet på visningar men våra kreativa och urbana värderingar kraschar ofta med mäklarens. Vi är hemflyttade från London där vi upplevde att det är lättare att göra sig förstådd. Vad har ni för policy när det kommer till att rekrytering? Finns det olika sorters mäklare?
Nicklas Björklund: Hej! Vi rekryterar bara mäklare som har stor förståelse för att människor fungerar olika samt att de har en hög social kompetens. Men det finns givetvis många olika sorters fastighetsmäklare precis som i vilket annat yrke som helst. Vi ses på marknaden. Nicklas

David: Vad anser du om SBAB’s värdeindikator? Har folk tagit den till 100% allvar om priser etc? Är det ett bra verktyg att som privatperson använda sig av?
Nicklas Björklund: Hej! Jag känner inte till detaljerna i denna, och har därför inget riktigt bra svar. Men den här typen av tjänster kan man givetvis endast se som just en indikation. Mvh Nicklas