Herr Arnes hus

De senaste åren har fastighetsägaren Arne Paulssons kapital och inflytande ökat snabbt i Lund. I dag förvaltar hans bolag fastigheter för miljardbelopp i stan. Men vad vill företaget? Hur ser dess långsiktiga strategi ut? Och vem är han egentligen, Arne ”Glasmästarn” Paulsson?I en serie artiklar ska Sydsvenskan granska Paulsson-koncernen.

LUND. Femton år har gått sedan Arne Paulsson lade om rodret, sålde glasmästeriet och började samla på hus.

Då inleddes också en enastående tillväxtsaga: resan mot en position som Lunds i särklass störste privata byggherre.

Ett trettiotal aktiebolag, ekonomiska föreningar och handelsbolag. Vilande, aktiva, ägande varandra i lager på lager. Tillgångar värda runt en miljard kronor tillsammans. I alla fall om man får tro 2008 års årsredovisningar.

Men frågan är hur rättvisande bilden är. Att sätta sig in Paulssonkoncernens verksamhet och företagsstruktur låter sig inte göras i en handvändning.

Och att själv svara på hur mycket pengar Paulssonföretagen egentligen har och vad deras fastigheter är värda – nej, det är inte bolagens verkställande direktör Ulf Wallén intresserad av.

– Jag vet inte om det finns någon anledning att gå ut med det. Dessutom är det jättesvårt att säga. Det ändras hela tiden, säger Ulf Wallén.

Vi träffar honom tillsammans med Börje Svensson, styrelseordförande i Paulssonkoncernens många bolag, på huvudkontoret i Hypotekshuset på Kyrkogatan i Lund.

– Pengar är inte målet för oss, utan ett medel. Vårt mål är att verka i Lund, sköta våra fastigheter och sköta dem väl. Till skillnad från många andra företag, där avkastning och resultat är prio ett, konstaterar Börje Svensson.

Ett tema återkommer i Sydsvenskans intervjuer med Paulssonföreträdare: bolaget är alls inte så stort – inte jämfört med giganter som Wihlborgs och Stena. Och inte sitter man och räknar pengar. Inte heller har man så mycket makt. Inte jämfört med kommunens tjänstemän och politiker.

Att Paulssons blivit så stora i Lund beror nog mest på att det saknas konkurrenter som gitter göra affärer i stan, hävdar man.

– Vi försöker förvalta fastigheter på ett bra sätt. Vi sitter inte med en stor fet kassa. Vi vill hela tiden hitta nya projekt, säger Ulf Wallén.

Grundplåten till dagens Paulssons härrör från slutet av 1980-talet. Arne Paulssons glasmästeri, som han startade som 24-åring 1960 hade då vuxit från noll till en omsättning på runt 40 miljoner om året.

Men efter att ha fått rådet att trappa ner och jobba lite mindre beslutar sig Arne Paulsson för att sälja sina aktier i glasmästeriet. Köpare är Windoor AB, ett företag som tillverkar material för balkonginglasning och som han själv varit med om att grunda.

– Det var efter krisen i slutet av 1980-talet och början av 90-talet. Det var mycket konkurser och det var mycket fastigheter ute på marknaden. Så det föll väl sig naturligt att köpa fastigheter, säger Ulf Wallén.

Basen för Paulssonföretagens verksamhet är förvaltning av fastigheter – alltså att äga och hyra ut. Både till bostäder och till andra verksamheter.

Med åren har denna del kompletterats med andra typer av affärer. Framför allt har det handlat om att köpa tomter, fixa byggrätt och så uppföra bostadsrätter. Varefter dessa säljs på Lunds heta bostadsmarknad och i bästa fall inbringar en god vinst till byggherren.

–Förutsättningen för att växa är att skapa eget kapital. Den möjligheten finns när man går in i korta bostadsprojekt, säger Börje Svensson.

Exempel på sådana satsningar är Diamantenhuset på Karl XII-gatan. Idag väntar liknande exploatering på tomter vid Kung Oscars bro, utefter Trollebergsvägen och på tomten norr om Allhelgonakyrkan. Bland annat.

– För att kunna behålla fler fastigheter i förvaltning måste man skapa ett eget kapital. Där har Arne varit mycket framgångsrik. Överskottet har stannat i bolaget och därmed har förutsättningarna för att växa varit goda, säger Börje Svensson.

Huvudpersonen i berättelsen, Arne Paulsson, började alltså köpa fastigheter under 1990-talets första år. Första gången hans skicklighet i att förvalta gamla byggnader fick uppmärksamhet, var i samband med köpet av anrika Bryggeriet på Kävlingevägen, som Paulssons byggde om till bostadsrätter.

Före honom hade två andra entreprenörer misslyckats med att få rätsida på projektet men Arne Paulsson var villig att satsa.

De senaste åren har Paulssons plöjt ner stora belopp – renoveringen har kostat cirka 30 miljoner – i kvarteret Apotekaren, alltså husen där bland annat Apoteket Svanen ligger.

– Det är ett exempel på sådant ingen annan aktör gör. Tittar man på avkastningen, nyckeltalen, på lönsamheten är sådana projekt inte alls intressanta. Men glädjen att äga och vårda fina byggnader kan ibland vara mer värd än att det ser trevligt ut på sista raden i årsredovisningen, säger Börje Svensson.

Förvaltning, nybyggen, kulturhus. Behåll pengarna i firman. Koncentration på Lund, där lokalkännedom och kontakter skiljer ut Paulssons från konkurrenterna. Så ser strategin ut.

Och framtiden?

Den finns på Klostergården, där företaget väntar på att få påbörja bygget av drygt 500 bostadsrätter och i de nya kvarteren invid Kung Oscars bro.

Samt på Brunnshög, förstås. Lunds nya expansiva stadsdel – i alla fall om politikerna får som de vill och där Paulssons vill vara med och bygga.

Idéer saknas inte. Både Ulf Wallén och Börje Svensson ser som en del av sina arbetsuppgifter att agera bromsklossar för 73-årige Arne Paulsson.

– Han gasar ju alltid själv, säger Börje Svensson.

– Så ibland har det varit min viktigaste uppgift att säga nej. Men det blir å andra sidan rätt mycket ”ja” också.

Blygsamma privata inkomster för Paulsson

Arne Paulsson skulle kunna unna sig en rejäl lön – 2008 gjorde koncernbolaget en vinst på drygt 40 miljoner kronor. Men enligt de senaste två årens deklarationer har Paulssons privata inkomster varit blygsamma.

Den taxerade inkomsten för 2009 var 200 500 kronor. Under en tjugoårsperiod har han deklarerat i snitt 400 000 kronor per år. Fram till 2009 hette moderbolaget Arne Paulssons Fastighets Holding i Lund AB, som sedan fusionerades med Arne Paulssons Fastighets AB.

Under 2007 och 2008 skickades 36 miljoner kronor i utdelning till moderbolaget från olika dotterbolag.

Arne Paulssons affärer 1994-2010

Arne Paulsson har genomfört många och stora fastighetsaffärer de senaste åren.

1995 ger han sig in i fastighetsbranschen, köper hus i Lund.

Samma år säljer Arne Paulsson aktiemajoriteten i Paulssons Glas till Windoor AB. Det ger honom 30 miljoner kronor i vinst.

Mars 1998 betalar han 24 miljoner kronor för en fastighet på Skomakaregatan som inhyser Arbetsförmedlingen. Säljare är LKF.

Oktober 1998 köper han bryggeriet vid Kävlingevägen av Lunds kommun och bygger om till 18 lägenheter.

2001 äger Arne Paulsson drygt 500 lägenheter i Lund. Men fler ska det bli. Han köper Lennartssons Trä. Ett år senare drar ombyggnaden i gång till sexvåningshus under namnet Projekt Diamanten. Byggkostnaden beräknas till 250 miljoner kronor.

2004–2005 förvärvas fler fastigheter. Den mest kända är Juridicum.

September 2004. Köper fastigheten Apotekaren 11 för 75 miljoner kronor.

I december 2004 emigrerar Arne Paulsson till Österrike och alpbyn Stanz bei Landeck.

Under 2005 nämns för första gången planerna på en ny handbollsarena. Samtidigt värderas Arne Paulssons fastigheter till 900 miljoner kronor.

Februari 2005. Arne Paulsson köper Juridicum för 157 miljoner kronor av Skanstornet. En klenod kallar han huset.

1 mars 2006 skriver Arne Paulsson och Lunds kommun ett avtal om handbollsarenan. Arne Paulsson ska satsa 30 miljoner kronor i bygget och i utbyte lovar kommunen att han ska få bygga bostäder alldeles intill.

Mars 2006. Byggnadsnämnden klubbar förslaget som innebär att Arne Paulsson sponsrar arenabygget med minst 45 miljoner mot ett löfte att senare få köpa byggrätter.

Juni 2006. Arne Paulsson presenterar planer på ett trettiovåningshus på Brunnshög tillsammans med den norske affärsmannen Arthur Buchardt. Ett projekt på 30 000 kvadratmeter med hotell, konferensanläggning och bostäder. Planen läggs ned efter meningsskiljaktigheter.

December 2006. Köper Hypotekshuset på Kyrkogatan för 30 miljoner kronor.

Våren 2007 startas brf Safiren. Cirka 68 nya lägenheter byggs centralt. Adressen är Baravägen 1, ett stenkast från Universitetssjukhuset.

September 2007 säljs Juridicum till Akademihemman för 170 miljoner kronor. Ett år senare invigs Färs & Frosta Sparbanks arena. Slutnotan för Arne Paulssons fastighetsbolag slutar på 45 miljoner istället för de tänkta 30 miljonerna. Kommunen har då pumpat in 75 miljoner i bygget. 62,5 procent av arenan ägs av Lunds kommun 37,5 procent av Paulssons fastighetsbolag.

September 2007. Nya handbollsplaner: Arne Paulsson vill bygga bostäder vars överskott ska gå till Lunds handbollslag, H43 och Lugi. Ett bolag med namnet Lundahandboll AB ska bildas. Men så sker inte.

Januari 2008. Taklagsfest på den nya arenan. Arne Paulsson medverkar.

September 2008. Klartecken för fyrtio lägenheter och ett gruppboende vid Trollebergsvägen. Bygget inleds troligen under 2010. Marken ägs av Lunds kommun och överlåts till Paulssons fastighetsbolag.

Februari 2009. Arne Paulsson lägger fram ett nytt förslag till Domkyrkans besökscentrum, signerat arkitekterna Martin Valind och Vlade Naumovski. Men Paulsson har ett motkrav: ”Det bästa vore om jag kunde köpa Stortorget 1 och bygga hotell där. Då kunde man göra en atriumgård och ha en restaurang där med utsikt mot Domkyrkan, säger Arne Paulsson.

Mars 2009. Arne Paulssons Fastighets Holding AB köper Bytaregränd och delar av postterminalen på Fabriksgatan. Köpeskilling: 82 miljoner kronor. Säljare är Wihlborgs. I köpet ingår också tryckeriet Wallin & Dalholms fastighet samt flyttkostnad på totalt 25 miljoner. Genom affären kan Paulssons bygga 68 bostadsrätter i området.

Augusti 2009. Färs & Frosta Sparbanks arena går med drygt 7 miljoner i förlust.

Hösten 2009. Bygget av det nya köpcentret vid Mobilia inleds. Paulssons fastighetsbolag har tecknat kontrakt med KF Fastigheter och med Systembolaget för en etablering på Mobiliaområdet.

Oktober 2009. Domkyrkorådet beslutar att bygga besökscentrum enligt ursprungsförslaget. Paulsson får nej.

December 2009. Arne Paulsson lovar att sponsra H43 med en ny spelare. ”Vi måste till varje pris ha två elitserielag i Lund. Annars förlorar jag hyresintäkter i Arenan”, säger han.

2009 äger Paulssons fastighetsbolag trettio hyresfastigheter i Lund och en i Hjärup.

Januari 2010. Bostadsbygget på Klostergården (tomträtterna som Paulsson ska få köpa i utbyte för sponsringen av Arenan) har ännu inte kommit i gång. Planen är 425 bostäder men eftersom det fortfarande är oklart exakt hur fotbollsarenan ska flyttas – kan bygget inte starta.

I de fall Arne Paulsson citeras är det uteslutande från tidigare Sydsvenskan-artiklar.