Idyllen – ett elände

Med miljonprogrammet skulle regeringen på tio år bygga bort bostadsbrist och dåliga bostäder. Programmet genomfördes 1965–74, då det byggdes 1 006 000 bostäder i områden som Tensta, Hammarkullen och Rosengård.

Områdena byggdes upp snabbt och blev till en början populära tack vare sina moderna lösningar och välplanerade lägenheter.

Men när miljonprogrammet var klart fanns det för många bostäder. I stället för arbetare hamnade invandrare, missbrukare och socialfall i nybyggena, som fick dåligt rykte.

Problemen växte – och i början på 1990-talet, började det talas om invandrargetton, trängsel och slitna hus.

Efter 40 år har många miljonhus börjat falla samman, nerslitna efter år­tionde av hårt utnyttjande och bristfälligt underhåll.

– Det är inte ovanligt att i Herrgården hitta plastmattor från 1969, då husen byggdes, säger Björn Cinthio, jurist på Hyresgästföreningen.

– Med en väl fungerande fastighetsskötsel hade dessa mattor vid det här laget varit utbytta två gånger.

Men Herrgården kännetecknas inte av normalt fastighetsägande. Här har det mer varit frågan om att äga husen en kort tid, plocka ut de vinster som gått och sedan snabbt bolla problemen vidare till nästa ägare.

Det har gått i 40 år.

Tills nu.

För det är nu det riktigt stora eländet börjar.

Med enorma räkningar som väntar runt hörnet.

Husen i Herrgården har hunnit bli gamla. Efter 35–45 år behöver ett flerfamiljshus normalt nya stammar, fönster och hissar. Putsade fasader kan också vara i behov av reparation.

Kostnad: 5 000 kronor per kvadratmeter – enbart för att se till att husen klarar det mest grundläggande.

Enligt de kommunalt ägda bostadsföretagens branschorganisation, Sabo, kan det bli långt dyrare om det behövs bättre isolering och om man vill höja 60-talshusen till nutida standard.

– Det finns många oklarheter kring vad det kostar att rusta upp husen i miljonprogrammet. Husen är i väldigt olika skick, och man kan sprida ut kostnaderna på en längre period, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska högskolan.

– Men för så nedgångna hus som i Herrgården är det rimligt att räkna med 5 000 kronor per kvadratmeter.

För Acta, som äger Acta 73 461 kvad­ratmeter bostadsyta i Herrgården, väntar då räkningar på 367 miljoner kronor enbart för upprustning av avloppsrör, fönster och fasader. Det är långt mer än de 236 miljoner som husen värderades till vid köpet i december 2004.

För att klara så stora renoveringar ser kloka och långsiktiga fastighetsägare till att spara pengar genom årens lopp. Men så har inte skett i Herrgården, som genom åren sålts och köpts för största möjliga vinster.

Exempelvis såldes husen 2003 av Stockholmsbörsens mest kända fastighetsklippare, familjerna Erik och Mats Paulsson i Båstad, med 10 miljoner kronor i vinst.

Köparen, fastighetskändisen Erik Sehlin, sålde allt vidare ett år senare till Acta. Vinst: 77 miljoner kronor.

Acta har heller inte tänkt mycket på framtiden, utan har valt att dra ner på underhållet för att hålla uppe vinsterna. Det har fått Malmös kommunalråd Anders Rubin, med ansvar för kommunens bostadspolitik, att i ett debattinlägg i Dagens Samhälle attackera Herrgårdens ägare:

Bostadsbrist har öppnat för att även dålig förvaltning kan vara en affärsidé. Området i Rosengård, som Acta äger och Newsec förvaltar, genererade en vinst på 5 miljoner kronor 2007. Sådana vinster skapas i dessa gravt överbefolkade områden endast om man väljer att lägga underhåll och förvaltning på en nivå långt under den som behövs för att husen ska vara säkra, trygga och sunda att vistas i.

Ändå är Herrgården bara toppen på isberget.

Acta har liknande problem i Hermodsdal och Lindängen i Malmö, i Hammarkullen och Biskopsgården i Göteborg, i Ostbrickan i Linköping, i Ronna i Södertälje och i Botkyrka och Haninge i Storstockholm.

Ovanligt aggressiva fastighetsköp vid årsskiftet 2004–2005 gjorde nämligen den norska investerarkoncernen till en av Sveriges största fastighets­ägare av landets mest slitna flerfamiljshus. Acta äger i dag 26 700 lägenheter i storstädernas krisområden (via dotterbolagen Hyresfastigheter Holding I och Hyresfastigheter Holding II Blå). Det är fyra procent av de 675 000 lägenheter som statliga Bostadskreditnämnden pekat ut landets sämsta.

Ur den fyraprocentiga misär har Actas ledning delat ut 1,2 miljarder kronor som vinst de senaste åren. Vinsterna har skapats genom att man tömt de reservfonder som funnits, pengar som normalt är tänkta för framtida underhåll och investeringar.

Actas investeringsdirektör Geir Inge Solberg, som är ordförande i koncernens många svenska fastighetsbolag, förklarar att det görs en avvägning mellan aktieägarnas, hyresgästernas och företagens långsiktiga intressen.

– Vi anser oss ha tagit ansvarsfulla och förnuftiga beslut varje år, säger Geir Inge Solberg.

Hade ni inte behövt ha kvar reserverna för underhåll av slitna fastigheter?

– Det är alltid en värdering som måste göras, och vi anser oss ha mycket god likviditet till löpande drift och underhåll.

Kommunala MKB anser att det krävs långt större summor för upprustning än ni satsar?

– Vi ser vad MKB gör i Herrgården och det är väl bra att använda skattebetalarnas pengar till upprustning. Men det är inte något som en privat fastighetsägare har råd med.

I Bostadskreditnämndens utredning beräknas upprustningen av landets 675 000 sämsta lägenheterna att kosta 240 miljarder kronor.

Det motsvarar 24 miljarder årligen i tio år.

Eller 1 400 kronor extra i månaden för en vanlig trerummare.

För Acta, med 4 procent av problemhusen, blir det en årlig kostnad på en miljard kronor. Det skulle äta upp i stort sett alla intäkter varje år – och inte lämna ett öre över till el, vatten, värme, räntor och andra tvungna driftskostnader.

Situationen kan snart bli kritisk.

Frågan blir då:

Vem tvingas betala om Acta inte klarar det?

Svar: Skattebetalarna.

För att rädda situationen föreslår Bostadskreditnämnden att staten går in med subventioner och en ny sorts upprustningslån till de sämsta områdena. Kommunerna ska, enligt förslaget, tvingas att dela på risker och kostnader.

För att fastighetsägarna inte ska utnyttja krisen föreslår nämnden också att de boende bör ha ett starkt inflytande över vilka investeringar som ska göras och till vilka kostnader. Det talas till och med om överföring av ägandet till de boende.