Fastigheter var glödheta investeringsobjekt under 1980-talet. Många
förmögenheter skapades genom lån till köp av bostads-, butiks- och
kontorsfastigheter i attraktiva citylägen. Strategin var att snabbrenovera
lokalerna och därefter chockhöja hyrorna för att få upp värderingen av
fastigheterna.
Genom vidareförsäljningar och nya förvärv, oftast finansierade genom nya lån,
kunde investerarna fortsätta att kamma hem snabba vinster i en till synes
ständigt uppåtgående spiral.
Bubblan brast på hösten 1990, då finansbolaget Nyckeln fick akuta problem med
en av sina låntagare, bygg- och fastighetsbolaget Allhus.
Sedan föll aktörerna som käglor en efter en.
Percy Nilsson hann precis sälja sitt fastighetsbolag Bra Bostad till
Pressens Pensionskassa i september 1990 innan även fastighetsmarknaden i Malmö
drabbades med full kraft av krisen.
Efter några tuffa år i början av decenniet började fastighetsmarknaden i
Stockholm återhämta sig kring mitten av 1990-talet. Allt fler hus i
huvudstaden bytte ägare samtidigt som hyrorna var på väg uppåt.
Men i Malmö hände inte mycket.
– Det var enormt uppskruvade förväntningar att fastighetsmarknaden snabbt
skulle återhämta sig efter beslutet om Malmö Högskola och Bron. När det
stora lyftet uteblev gick luften ur marknaden, säger Wihlborgs vd Anders
Jarl.
Men högskolesatsningen och broförbindelsen till Danmark skulle på sikt få
avgörande betydelse för Malmö och locka fastighetsinvesterare till staden,
trots att marknaden var trög i början.
– Bilden av Malmö förändrades. Högskolan och Öresundsbron gjorde att
investerare utanför Skåne, både svenska och utländska, fick en bild av Malmö
och Öresundsregionen som ett dynamiskt område med goda framtidsutsikter. Då
blev man helt plötsligt också intresserade av att investera i regionen,
säger Pär Abrahamsson, analytiker på fastighetskonsultföretaget Jones Lang
Lasalle.
Högskolan hade även en direkt påverkan på fastighetsmarknaden i Malmö.
– Näringslivet i Malmö förändrades med ett större inslag av tjänsteföretag.
Det ökade efterfrågan på kontorsfastigheter, framför allt i city och senare
i Västra hamnen. Malmö och Öresund blev en av de hetaste
fastighetsmarknaderna i norra Europa, säger Pär Abrahamsson.
I början av 1997 kom de första tecknen på en vändning på fastighetsmarknaden i
Malmö.
Gotic med Greg Dingizian gjorde flera snabba förvärv av butiks- och
kontorslokaler i innerstaden, vilket pressade upp hyrorna med omkring 15
procent kring årsskiftet 1997/1998 (se separat artikel).
– Gotics framfart blev något av en väckarklocka för andra aktörer, säger Pär
Abrahamsson.
Gotics köp fick andra aktörer att vakna till liv. Balder, Skanska och
Vasakronan började åter köpa fastigheter i centrala Malmö när hyresnivåerna
för butiker började närmade sig 4 000 kronor per kvadratmeter och år.
Även pensionsfonder och försäkringsbolag började kasta lystna blickar på hela
Öresundsregionen.
Att Malmö, och även Lund och Helsingborg, blev attraktivt för investerarna
berodde främst på de förhållandevis låga fastighetspriserna jämfört med
Stockholm.
Men enligt Wihlborgs vd dröjde det en bra bit in på 2000-talet innan marknaden
var tillbaka på samma nivå som innan fastighetskraschen i början av
1990-talet.
– Det var först kring åren 2003 och 2004 som marknaden på allvar blev riktigt
het. Orsaken var att flera projekt blev klara i Västra hamnen, vilket drog
upp hyresnivåerna i hela Malmö city, förklarar Anders Jarl.
Dagens finanskris och lågkonjunktur har fått temperaturen på den svenska
fastighetsmarknaden att svalna betydligt, även i Malmö. Transaktionsvolymen,
summan av antal sålda och köpta fastigheter, minskade med 59 procent i Malmö
under årets första kvartal, jämfört med motsvarande period ifjol, enligt
Jones Lang Lasalle.
– Lågkonjunkturen har även drabbat fastighetsmarknaden Malmö. Men den är ändå
betydligt mer stabil jämfört med framför allt Stockholm. I Malmö byggs
väldigt lite på spekulation och fastighetsbolagen vill först ha det mesta
uthyrt innan man sätter spaden i jorden. Det gör att efterfrågan på lokaler
är ganska så stabil, säger Pär Abrahamsson.