MALMÖ. Det skulle radera ut fastighetsägaren Actas vinster och förvandla allt
till miljonförluster.
Herrgården såldes in som en bra och säker placering till tusentals norska och
svenska sparare för fyra år sedan. Här skulle andra än redan rika
fastighetsägare få chansen att tjäna pengar på hyreshus.
I stället har bostadsområdet i östra Malmö, som länge varit en mardröm för de
boende, blivit en mardröm även för alla nya ägare – kyrkliga församlingar,
banker och tusentals privatpersoner som fallit för locktonerna från det hårt
säljande finansbolaget Acta.
Vändningen kom under 55 minuter på bästa tv-tid i november 2008. Här fick en
hel nation se det som många redan visste:
Att det kryllar med kackerlackor i många lägenheter. Att fönstren ruttnar
utifrån. Att badrummen möglar inifrån Problem som norska Acta struntat i –
för vinstens skull.
Under de senaste månadernas snålblåst kring Acta har företagets representanter
och ombud hela tiden sagt att investerarna kan känna sig trygga.
Fastighetsköp är långsiktiga och trygga investeringar, hävdar de, där värdet
på investeringarna dels är säkrade av fasta värden, dels av att man från
början känt till det stora underhållsbehovet i Herrgården.
– Det togs med i beräkningarna när vi köpte fastigheterna, förklarade Actas
informationsdirektör Rune Wangsmo för norska Aftenposten när
kackerlacksskandalen blossade upp.
– Vi har en rymlig budget, 70 procent av hyresintäkterna ska gå till
underhåll.
Efter kritik från Malmös toppolitiker Ilmar Reepalu (S), som hävdat att
Herrgårdens förslumning till stor del beror på Acta, förklarade direktör
Wangsmo åter att man är medveten om problemen med husen i Herrgården.
– De är över 30 år gamla och nästan alla intäkter har gått till underhåll. Vi
har använt mer än normalt på underhållet här, sade Rune Wangsmo till norska
P4.
Det är påståenden som inte har stöd i verkligheten.
Det senast offentliga bokslut från 2007 visar att endast 12 procent av
intäkterna gått till planerat underhåll och förbättringar. Det blir endast
70 procent om man räknar med allt: el, vatten, värme, renhållning och andra
nödvändiga driftskostnader.
En närmare granskning visar också att Acta sedan köpet av Herrgården de facto
valt att avsätta allt mindre till underhållet av fastigheterna. Boksluten
från 2005–2007 visar att kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar
tre år efter köpet minskats med 13 procent.
– Underhåll är rena djungeln i redovisningen, där varje företag tycks ha sina
egna principer, säger professor Hans Lind, expert på fastighetsekonomi vid
Kungliga Tekniska högskolan.
– Det bästa är att gå ut på fältet och se vad ägarna verkligen gör, säger Hans
Lind.
I Herrgården syns det tydligt vad ägaren gör – eller inte gör.
Utomhus flagnar färgen på fasaderna och trots hundra-fönster-om-året-projektet
säger hyresgäster att många söndriga fönster inte byts ut, medan vem som
helst kan hitta ruttnade fönsterkarmar.
Inne i husen möts man av skadade trapphus och söndriga hissar. Det blir inte
bättre när man besöker hyresgästerna.
Är det inte spruckna väggar och stora hål i golven, så är det trasiga kylskåp,
skåpsdörrar som dinglar och mögliga badrum.
– Jag har bott här i femton år utan att någonting har blivit gjort, berättade
hyresgästen Ahmad el Saleh för Sydsvenskan i oktober.
– Till sist fick jag renovera själv. Så här kunde ingen bo.
Till sist tröttnade även Hyresgästföreningen på all vanskötsel – och kräver nu
kraftigt sänkta hyror.
Malmös politiker har hakat på, och kräver med hjälp av miljölagar krafttag mot
eländet i Herrgården.
– Herrgården är väl det värsta vi har i Sverige, sade Ilmar Reepalu,
kommunstyrelsens ordförande, i en intervju.
Fastighetsägarnas egen branschorganisation spädde på:
– Acta har gått för långt. Hade de varit medlem hos oss hade de blivit
uteslutna, sade Stefan Lindvall, vd Fastighetsägarna Syd.
Gamla synder kan till sist ha hunnit ifatt den sista i en lång kedja av
spekulanterna i lägenheter åt samhällets sämst ställda. Svartepetter ser ut
att hamna hos de banker, stiftelser, församlingar och privatpersoner som
köpt in sig i något av Actas två publika fastighetsbolag Hyresfastigheter
Holding I eller Hyresfastigheter Holding II Blå.
Inte nog med att de äger 4 procent av landets sämsta lägenheter, de sitter
också fast med aktier som är svåra att bli av med. För här finns ingen stor
marknad av köpare och säljare, som på Stockholmsbörsen. Här finns endast
Actas interna lilla marknad.
MKB ökar underhållet:
Med lägre underhåll försöker Acta att nå utlovad vinst åt ägarna. Kommunala
MKB, som tagit hand om sex hyreshus som kommunen tvångsköpt, satsar stort på
förbättringar. ”Det kostar att ta igen många års synder, men det lönar sig
på sikt”, säger MKB:s vice vd Haqvin Svensson.
Hyrorna:
17 procent lägre hyror skulle slå hårt.
Hyresgästföreningen kräver att hyrorna i Herrgården sänks med 17 procent från
den 1 maj. Dåligt skötta lägenheter ska vara billigare att bo i, anser
föreningen, med hänvisning till bruksvärde.
Fastighetsägaren Acta anser att sänkta hyror drabbar hyresgästerna, då det ger
mindre pengar till underhållet.
Hur det blir avgörs av hyresnämnden, sedan Hyresgästföreningen vägrat gå med
på en föreslagen förlikning.
Sagt om Acta:
4 mars
”Drar det ut på tiden så kommer vi att använda vitesförlägganden och alla
andra tillgängliga verktyg.”
Dave Borg, avdelningschef miljöförvaltningen.
26 februari
”Acta har gått för långt. Hade de varit medlem hos oss hade de blivit
uteslutna.”
Stefan Lindvall, vd Fastighetsägarna Syd.
26 februari
”Herrgården är väl det värsta vi har i Sverige.”
Ilmar Reepalu, kommunstyrelsens ordförande.
20 februari
”Det här är en boendemiljö som jag trodde att vi hade avskaffat i Sverige på
30-talet.”
Lars Persson, förhandlare Hyresgästföreningen.