Annons:
Annons:
Annons:
Annons:

Här går vinst före underhåll

Här går vinst före underhåll
BILD: Foto: Linda Axelsson

Här går vinst före underhåll

Malmö. Sista striden om Herrgårdens hyror börjar snart i hyresnämnden. Det är stora värden som står på spel. Vinner Hyresgästföreningen sänks hyrorna i området med 17 procent.

MALMÖ. Det skulle radera ut fastighetsägaren Actas vinster och förvandla allt till miljonförluster.

Herrgården såldes in som en bra och säker placering till tusentals norska och svenska sparare för fyra år sedan. Här skulle andra än redan rika fastighetsägare få chansen att tjäna pengar på hyreshus.

I stället har bostadsområdet i östra Malmö, som länge varit en mardröm för de boende, blivit en mardröm även för alla nya ägare – kyrkliga församlingar, banker och tusentals privatpersoner som fallit för locktonerna från det hårt säljande finansbolaget Acta.

Vändningen kom under 55 minuter på bästa tv-tid i november 2008. Här fick en hel nation se det som många redan visste:

Att det kryllar med kackerlackor i många lägenheter. Att fönstren ruttnar utifrån. Att badrummen möglar inifrån Problem som norska Acta struntat i­ – för vinstens skull.

Under de senaste månadernas snålblåst kring Acta har företagets representanter och ombud hela tiden sagt att investerarna kan känna sig trygga. Fastighetsköp är långsiktiga och trygga investeringar, hävdar de, där värdet på investeringarna dels är säkrade av fasta värden, dels av att man från början känt till det stora underhållsbehovet i Herrgården.

– Det togs med i beräkningarna när vi köpte fastigheterna, förklarade Actas informationsdirektör Rune Wangsmo för norska Aftenposten när kackerlacksskandalen blossade upp.

– Vi har en rymlig budget, 70 procent av hyresintäkterna ska gå till underhåll.

Efter kritik från Malmös toppolitiker Ilmar Reepalu (S), som hävdat att Herrgårdens förslumning till stor del beror på Acta, förklarade direktör Wangsmo åter att man är medveten om problemen med husen i Herrgården.

– De är över 30 år gamla och nästan alla intäkter har gått till underhåll. Vi har använt mer än normalt på underhållet här, sade Rune Wangsmo till norska P4.

Det är påståenden som inte har stöd i verkligheten.

Det senast offentliga bokslut från 2007 visar att endast 12 procent av intäkterna gått till planerat underhåll och förbättringar. Det blir endast 70 procent om man räknar med allt: el, vatten, värme, renhållning och andra nödvändiga driftskostnader.

En närmare granskning visar också att Acta sedan köpet av Herrgården de facto valt att avsätta allt mindre till underhållet av fastigheterna. Boksluten från 2005–2007 visar att kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar tre år efter köpet minskats med 13 procent.

– Underhåll är rena djungeln i redovisningen, där varje företag tycks ha sina egna principer, säger professor Hans Lind, expert på fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska högskolan.

– Det bästa är att gå ut på fältet och se vad ägarna verkligen gör, säger Hans Lind.

I Herrgården syns det tydligt vad ägaren gör – eller inte gör.

Utomhus flagnar färgen på fasaderna och trots hundra-fönster-om-året-projektet säger hyresgäster att många söndriga fönster inte byts ut, medan vem som helst kan hitta ruttnade fönsterkarmar.

Inne i husen möts man av skadade trapphus och söndriga hissar. Det blir inte bättre när man besöker hyresgästerna.

Är det inte spruckna väggar och stora hål i golven, så är det trasiga kylskåp, skåpsdörrar som dinglar och mögliga badrum.

– Jag har bott här i femton år utan att någonting har blivit gjort, berättade hyresgästen Ahmad el Saleh för Sydsvenskan i oktober.

– Till sist fick jag renovera själv. Så här kunde ingen bo.

Till sist tröttnade även Hyresgästföreningen på all vanskötsel – och kräver nu kraftigt sänkta hyror.

Malmös politiker har hakat på, och kräver med hjälp av miljölagar krafttag mot eländet i Herrgården.

– Herrgården är väl det värsta vi har i Sverige, sade Ilmar Reepalu, kommunstyrelsens ordförande, i en intervju.

Fastighetsägarnas egen branschorganisation spädde på:

– Acta har gått för långt. Hade de varit medlem hos oss hade de blivit uteslutna, sade Stefan Lindvall, vd Fastighetsägarna Syd.

Gamla synder kan till sist ha hunnit ifatt den sista i en lång kedja av spekulanterna i lägenheter åt samhällets sämst ställda. Svartepetter ser ut att hamna hos de banker, stiftelser, församlingar och privatpersoner som köpt in sig i något av Actas två publika fastighetsbolag Hyresfastigheter Holding I eller Hyresfastigheter Holding II Blå.

Inte nog med att de äger 4 procent av landets sämsta lägenheter, de sitter också fast med aktier som är svåra att bli av med. För här finns ingen stor marknad av köpare och säljare, som på Stockholmsbörsen. Här finns endast Actas interna lilla marknad.

MKB ökar underhållet:

Med lägre underhåll försöker Acta att nå utlovad vinst åt ägarna. Kommunala MKB, som tagit hand om sex hyreshus som kommunen tvångsköpt, satsar stort på förbättringar. ”Det kostar att ta igen många års synder, men det lönar sig på sikt”, säger MKB:s vice vd Haq­vin Svensson.

Hyrorna:

17 procent lägre hyror skulle slå hårt.

Hyresgästföreningen kräver att hyrorna i Herrgården sänks med 17 procent från den 1 maj. Dåligt skötta lägenheter ska vara billigare att bo i, anser föreningen, med hänvisning till bruksvärde.

Fastighetsägaren Acta anser att sänkta hyror drabbar hyresgästerna, då det ger mindre pengar till underhållet.

Hur det blir avgörs av hyresnämnden, sedan Hyresgästföreningen vägrat gå med på en föreslagen förlikning.

Sagt om Acta:

4 mars

”Drar det ut på tiden så kommer vi att använda vitesförlägganden och alla andra tillgängliga verktyg.”

Dave Borg, avdelningschef miljöförvaltningen.

26 februari

”Acta har gått för långt. Hade de varit medlem hos oss hade de blivit uteslutna.”

Stefan Lindvall, vd Fastighetsägarna Syd.

26 februari

”Herrgården är väl det ­värs­ta vi har i Sverige.”

Ilmar Reepalu, kommunstyrelsens ordförande.

20 februari

”Det här är en boendemiljö som jag trodde att vi hade avskaffat i Sverige på 30-talet.”

Lars Persson, förhandlare Hyresgästföreningen.

Annons:
Annons:
Följ Vad är detta?
Här kan du följa ämnen eller skribenter som du är intresserad av. När du valt ett ämne hittar du de senaste artiklarna i din personliga meny, högst upp till höger på sidan. Där kan du också ta bort ämnen du inte längre vill följa. Du måste vara inloggad för att använda funktionen.
  • Malmö
  • Förfallet i Herrgården
  • Hermod Pedersen
Finansbolaget Acta

Acta är ett norskt finansbolag som i stor utsträckning vänder sig till privatpersoner. För att bli kund krävs att man investerar minst 100 000 kronor i någon av bolagets portföljer.

Acta grundades i Stavanger 1990, öppnade första svenska kontoret 2000 och noterades på Oslobörsen 2001. Uppger sig i dag ha 52 000 kunder i Sverige och 34 000 i Norge.

Den som sparar i Actas fastighetsfonder har sina pengar låsta under en längre period. För att kunna sälja sina andelar måste det först finnas en köpare. Men här finns ingen öppen marknad, endast Actas interna.

Acta om herrgården

Årsredovisning 2005:

”Rosengård är ett förvaltningsintensivt område, som leder till relativt höga driftskostnader. Trots det är fastigheterna i relativt gott tekniskt skick och med få undantag är samtliga lägenheter alltid uthyrda. Det pågår ett större projekt med byte av fönster i Rosengård, där omkring 100 fönster byts årligen. Liknande långsiktiga projekt är viktiga för att kunna upprätthålla standarden på fastigheterna, samtidigt som investeringarna ett enstaka år inte blir större än att det genereras kontantströmmar för årlig utdelning till aktieägarna.”

Hemsidan mars 2009:

Acta säger sig vara överraskat och besviket över tillståndet i Rosengård. ”Vi tycker det är förfärligt att sårbara grupper bor så dåligt och vi anser att det inte ska vara så. De konstaterade förhållandena kan få konsekvenser för förvaltaren av fastigheterna.”

Utöver förvaltaren Newsec lägger Acta en stor del av skulden på kommunen:

”Problemen i Rosengård är långt bredare än boendeförhållanden i Herrgården. Stora utmaningar vad gäller integreringspolitik och bristande bostadsbyggande kan inte lösas av en fastighetsägare ensam.”

Acta säger vidare att man i samband med köpet insåg att det fanns ett underhållsbehov motsvarande 10–15 lägenheter om året i Rosengård. Men en ny genomgång har visat att utmaningarna är långt större än förvaltarna informerade styrelsen i fastighetsbolaget om vid tidpunkten för köpet.

Det är, tillägger Acta, en formidabel utmaning att ta igen mer än 30 års bristande underhåll från skiftande ägare på relativt kort tid. Därför kommer man att tredubbla underhållet till drygt 30 miljoner kronor årligen under fem år.

Annons:
Annons:
toppnyheterna just nu