Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Vill du veta mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies - läs mer här.
Aktuella frågor

Debattinlägg: "Flyttskatt hämmar bomarknaden"

Den begränsning av möjligheten till uppskov med reavinstskatten som infördes när fastighetsskatten reformerades har medfört kraftiga kostnader för den som byter bostad. Den samlade skatteeffekten vid flytt riskerar att hämma rörligheten på bostadsmarknaden vilket skadar samhällsekonomin, skriver Hans Lemker, förbundsdirektör hos Villaägarna, och Hans Lind, professor i bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm.

Sverige har sedan ett år en ny utformning av fastig­hetsskatten. Ett centralt inslag i finansi­eringen av reformen var en begränsning av möjligheten att få uppskov med reavinstskatten och införandet av en ränta på uppskovsbeloppet.
På en bostadsmarknad med kraftigt stigande värden så fick många hushåll ännu en utgift för sitt boende. Stigande värden har också lett till högre utgifter för stämpelskatter och pantbrevsskatt. Villaägarna har låtit Avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi på KTH räkna på skatteeffekter i samband med flytt. Undersökningen visar att en betydande flyttskatt har tillförts vissa typer av hushåll – paradoxalt nog just dem som skulle behöva byta bostäder med varandra: barnfamiljer som vill flytta från bostadsrätt till villa, och pensionärer som vill flytta från hus de ägt länge till mer centralt belägna bostadsrätter.
Fastighetsbeskattning kan läggas på i flera olika situationer: stämpelskatt i samband med köp, löpande beskattning av en (hypotetisk) avkastning på det kapital som finns investerat i huset och reavinstbeskattning vid försäljning. Dessutom kan det finnas särskilda avgifter för pantsättning av fastigheter. Sverige är ett av de få länder som har skatt i alla dessa skeden. Att lägga tunga kostnader och flyttskatter på dem som väljer ett nytt boende är problematiskt på flera sätt. Det hämmar rörligheten i samhället, vilket i sig är ett problem för individer såväl som arbetsmarknad. I förlängningen påverkas hela samhällsekonomin när en illa fungerande bostadsmarknad gör att allt färre människor vågar – eller tycker sig ha råd – att flytta.
Låt oss exemplifiera med en barnfamilj i Stockholm som vill sälja sin bostadsrätt och flytta till en villa. Bostadsrätten köpte de för tre miljoner kronor för åtta år sedan, idag är den värd fem miljoner. Den villa de köper kostar lika mycket som de säljer sin lägenhet för. Man kan tycka att deras boendekostnader, ut­över driftskostnader, därmed borde vara ungefär de samma efter flytten.
Undersökningen från KTH visar dock att deras kostnader kommer att stiga med närmare 2 500 kronor per månad året efter flytten. Eftersom deras rea­vinst överstiger de maximala 1,6 miljoner kronorna återstår 400 000 som de inte kan få uppskov för. Det betyder att 88 000 kronor i skatt måste betalas. Därutöver måste de finansiera 125 000 kronor för stämpelskatt och pantbrevsskatt. Många hushåll måste täcka dessa omkostnader inom ramen för de nya lånen, något som vi utgått från i våra kalkyler. Till detta kommer skatten på uppskovsbeloppet och den kommunala fastighetsavgiften. Sammanlagt blir den extra månadsutgiften för barnfamiljen i det aktuella exemplet 2 405 kronor.
På ungefär samma sätt förhåller det sig för det pensionärspar som efter nästan 40 år vill sälja villan och flytta till en mer lättskött lägenhet. För det par som 1970 köpte sin villa för 250 000 kronor och idag sålt den för fem miljoner och köpt en lägenhet för samma pris borde väl boendekostnaderna sjunka märkbart?
Enligt KTH:s beräkningar kommer tvärtom kostnaderna att öka med drygt 4 600 kronor. Den reavinstskatt som måste betalas direkt uppgår till närmare 700 000 kronor som de finansierar med ett nytt lån. Med en genomsnittlig utlåningsränta på 6 procent blir bara den räntekostnaden 2 426 kronor per månad. Till detta kommer uppskovsräntan och amorteringar. Trots att pensionärsparet betalar en lägre fastighetsavgift i bostadsrätten blir den totala tillkommande månadsutgiften 4 618 kronor högre än innan de flyttade.
Idag är räntan lägre än det som antogs i utredningen. Vid 2 procentenheter lägre ränta skulle den extra månadsutgiften i exemplet istället uppgå till 3 800 kronor. Det handlar dock fortfarande om stora belopp.
Oavsett om man flyttar från stad eller från landsbygd, till bostadsrätt eller till villa, som pensionär eller som barnfamilj är de tillkommande månadsutgifterna för en bostadsflytt betydande. Rapporten visar att i tre av åtta typfall var ökningen av månadsavgiften 2 400 kronor eller mer och för hela 75 procent av typfallen var den mer än 1 000 kronor.
För att underlätta bostadsbyte krävs en reformering av de komponenter som skapar kostnaderna. Det handlar om reavinstskatten, stämpelskatten och avgifterna för pantbrev. Tänkbara lösningar handlar därför till exempel om att ändra stämpelskatt och avgifter för pantbrev så att de avspeglar verkliga kostnader för myndigheter och banker. Det skulle innebära en radikal sänkning av dessa skatter. Någon koppling till fastighetens värde är då inte heller motiverad.
Det kan, i fallet med reavinstbeskattningen, handla om att återgå till det system som fanns före 1990, då enbart reala vinster beskattades, det vill säga att inköpspriset räknas upp med inflationen. Detta skulle avsevärt minska skatten vid långa innehav.
I ett läge med djup finanskris, tusentals varsel och osäkerhet på bostadsmarknaden är frågan akut. Löser vi inte detta riskerar bostadsmarknadens inlåsningseffekter att drabba hela samhällsekonomin och fördjupa lågkonjunkturen. Finansdepartementet bör omgående ta fram förslag på hur staten kan underlätta för människor att byta bostad.
HANS LEMKER
HANS LIND
Gå till toppen