Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Vill du veta mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies - läs mer här.
Malmö

Efter renoveringen kostar en trea 21 000 mer om året

I miljonprogrammets bostäder bor Sveriges fattigaste. Men husen är gamla och måste rustas upp. Och efter det väntar hyreshöjningar. I Herrgården kommer hyrorna att stiga med 20 procent de närmaste två åren. En del tvivlar på att de kommer att kunna bo kvar när hyrorna drar iväg.
– Det gäller att hitta en lägstanivå. Hur mycket måste vi göra för att husen ska stå i femtio år till, säger forskaren Erik Stenberg.

För de boende, som Fatme Elbustani och Dhamya Saleh, väntar hyreshöjningar på uppemot 20 000 kronor om året eller mer.Bild: Lars Brundin
I mitten av april meddelades en efterlängtad dom i hovrätten i Malmö. Tvisten hade dragit ut på tiden i nästan fyra år. På ena sidan stod det familjeägda fastighetsbolaget Contentus från Ystad. På andra de boende i området Herrgården, företrädda av Hyresgästföreningen.
Saken gällde 169 lägenheter i ett av Sveriges mer omtalade bostadsområden, Rosengård. Inte bara det; det gällde lägenheter i Herrgården, Rosengårds allra fattigaste del.
Herrgården är ett ovanligt område. Det har länge, tillsammans med liknande förorter utanför Stockholm och Göteborg, fått stå som symbol för allt som varit fel med svensk integrationspolitik.
Emellanåt har det utmålats som ett våldsamt ghetto där brandmän och poliser angrips och kriminella gäng skjuter skarpt mot varandra på lekplatserna. Inte helt utan skäl: för ett år sedan greps en natt 27 personer för mordförsök och grova vapenbrott.
Händelsen hade föregåtts av ett bombattentat mot ett lokalkontor tillhörande Victoria Park, en av områdets tre fastighetsägare. De andra två är MKB och Contentus AB.
Husen på Herrgården uppfördes i slutet av 1960-talet och har länge varit i behov av en rejäl renovering. År 2006 gav Malmös politiker order om att MKB, stadens allmännyttiga bostadsföretag, skulle gå in och köpa en del av området och omedelbart inleda en upprustning.
Contentus AB, som är minst av de tre, äger fastigheten Kronodirektören 3 med totalt 169 lägenheter.
Runt 2010 fattade Contentus beslut om en rejäl investering i sina hus. 100 miljoner skulle plöjas ner i en rejäl omdaning av området. Runt 2011 knackade personal från fastighetsägaren dörr i trapporna. De berättade om helkaklade badrum, nya kök och säkra parkeringsplatser i källaren.
De boende var positiva. Kanske skulle renoveringarna ge Herrgården den nystart området så väl behövde? Men många hade svårt att tolka avtalssvenskan när de gav sitt samtycke till renoveringarna.
– Jag skrev under, trots att jag inte riktigt förstod vad det stod där. Man litar ju på hyresvärden och de sa att lägenheterna skulle bli fina, säger Fatme Elbustani, en av de boende.
Att renoveringen skulle innebära hyreshöjningar var underförstått. Stambyte, köksbyte och badrumsbyte är inte gratis.
Men hur mycket högre? Rejält mycket högre, upp 40 procent, förklarade Contentus när förhandlingarna inleddes med de boendes företrädare, Hyresgästföreningen.
Fastighetsägaren ville höja med 40 procent. För en trea på 90 kvadratmeter – den vanligaste lägenhetstypen i Herrgården – skulle det innebära en höjning med 3000 kronor i månaden. Boende i ett av Malmös fattigaste områden skulle behöva lägga 36 000 kronor mer varje år för sitt boende.
Fastighetsägarna Syds VD, Susanne Richardsson, ser inga problem med utgångsbudet.
Susanne Richardsson, VD för Fastighetsägarna i Skåne. "Contentus har varit väldigt ansvarskännande när man gjort de här renoveringarna", säger hon.Bild: Lars Brundin
– Jag skulle vilja säga att Contentus varit väldigt ansvarskännande när man gjort de här investeringarna. Det är ta mej tusan inga stora marginaler på sista raden efter en sådan här upprustning, säger hon. När man ska göra genomgripande renoveringar räcker det inte med att man tittar på detaljer. Det ska gå att sätta sin cykel under tak, garagen ska vara bra, det ska finnas en spegel i hissen. Här har det inte sparats in på något av det.
40 procents höjning av hyran? Är det rimligt? Det skulle ta fyra år och prövningar i hyresnämnd, tingsrätt och hovrätt innan de boende skulle få svaret.
*****
I en lokal i bottenvåningen på Ramels väg 82 leder Seddighe Sahrabaghi en textilverkstad för kvinnor. Ett trettiotal kvinnor från kvarteret syr, väver och snackar.
Många har bott på Herrgården i femton eller tjugo år. Det här är deras kvarter och här finns familj, vänner och landsmän.
Seddighe Sahrabaghi har arbetat för Hyresgästföreningen i Herrgården sedan 2008. Under sin första tid i området var hon med om att avslöja omfattande angrepp av kackerlackor i lägenheterna, vilket också kom att uppmärksammas nationellt.Bild: Lars Brundin
– Det är lätt att bo här också. Efter femton år känner jag alla här. Går jag och handlar hälsar jag på tio personer på vägen dit och hem. Skulle jag bo i Limhamn hade ingen hälsat, säger Dhamya Saleh.
Men de jag pratar med är också synnerligen medvetna om hur deras hemtrakter betraktas av resten av samhället. Som en slum. Och det är inte rättvist.
– Visst finns det människor som missköter sig på Herrgården, men de flesta är bra. De vill bara jobba och klara sig, säger Dhamya Saleh.
– Det är ju därför vi inte har velat låta våra söner vara nere på gården. Vi ville inte att de ska träffa fel killar, gängen som håller till där, säger Fatme Elbustani, som bott på Ramels väg i femton år med sin familj.
Herrgården är en brottsdrabbad stadsdel. Men det är lätt att glömma att de som får lida mest av kriminaliteten är de boende själva. Det är de som är rädda att gå ner i garagen, och störs av gäng som spelar fotboll på sena kvällar eller skjuter mot varandra.
– När min son skulle sälja något på Blocket fick han säga att han bodde någon annanstans, de som skulle köpa vågade sig inte hit, säger Fatme Elbustani.
Den verkliga stämpeln fick Herrgården 2008. Då hade Seddighe Sahrabaghi just börjat jobba för Hyresgästföreningen i området. Hennes jobb var att gå runt, knacka på dörrar och försöka fånga upp deras frågor och önskemål.
Snart började hon notera ett återkommande klagomål. Många av de boende hade röda insektsbett och barnen led av astma. Med fasa insåg hon var som låg bakom.
– Astman berodde på mögel- och fuktproblem. Barnens läkare hade skrivit ut medicin åt dem åratal, utan att ta itu med sambandet, säger Seddighe Sahrabaghi.
Den andra delen var ännu värre. I de fuktskadade, överbefolkade lägenheterna frodades skadedjur. Kackerlackorna var värst. Boende berättade om hur de tvingades sova med handdukar över ansiktet för att inte vakna av de springande kackerlackorna.
– 400 lägenheter. Det var kackerlackor i alla. De boende hade inte vågat anmäla något. Eller så anmäldes det och inget hände, berättar Seddighe Sahrabaghi.
***
De senaste tio åren har alla Herrgårdens halvsekelgamla hyreshus successivt rustats upp. Men Contentus, MKB och Victoria Park har valt olika linjer för att finansiera den högre standarden.
I MKB:s del av området har höjningarna varit högst måttliga, ungefär ett procent om året. Om en Contentus-lägenhet som hade en hyra på 6390 kronor år 2012 följt utvecklingen för MKB:s lägenheter, skulle den idag kosta 6918 kronor i månaden. Det är cirka 800 kronor mindre än den nya nivån hos Contentus.
Victoria Park har å sin sida helt frångått modellen med genomgripande renoveringar. Istället går man igenom lägenhet för lägenhet och höjer hyran när någon flyttar eller själv begär bättre standard, berättar fastighetschefen Per Ekelund.
Det här sättet att finansiera renoveringar drabbar inte kollektivet på samma sätt, resonerar han. Och de är mer rimliga i områden som Herrgården, Tensta och Angered, där Victoria Park också äger hyresfastigheter.
De underjordiska parkeringsgaragen har i många år haft ett dåligt rykte som centrum för busliv och småkriminalitet. I Contentus hus har de gjorts om med individuella boxar för varje boende.Bild: Lars Brundin
– Jag tror man har fastnat i ett tänk som kanske är ett arv från de stora kommunala bolagen. Man vill göra allt på en gång. Men jag tror det är otaktiskt. Det skulle nog kunna bli ganska oroligt i ett område om man på en gång skickar upp hyrorna med 30 procent.
MKB och Victoria Parks sätt att ta ut hyreshöjningar har gjort att större tvister undvikits.
Med Contentus skulle fajten dock bli långvarig. Bygget som inleddes 2012 skulle inte resultera i en ny hyra förrän våren 2016, då hovrätten meddelade sin dom. Då beslutade hovrätten om en höjning på 20 procent, hälften av det som fastighetsägaren begärt.
Ändå innebär renoveringen att hyran höjs med ungefär 21 000 om året för en trea och med 15 000 för en tvåa.
– Vår uppfattning är att Contentus är en bra och seriös fastighetsägare. Men de har alltid velat ta ut för höga hyror, kommenterar Hyresgästföreningens förhandlare Dan Knutsson.
– Detta är dessutom ett område där boende har låga betalningsmöjligheter.
Hyressättning är komplicerat. I Malmö finns sedan flera år en "Malmömodell", där olika aspekter av boendet ger "poäng", vilka i sin tur styr hyran. Vid en förhandling tar man också stor hänsyn till hyresnivåer i "jämförbara" lägenheter, för att nivåerna ska vara någorlunda lika.
Samtalet kompliceras dessutom av att alla renoveringar inte nödvändigtvis berättigar till hyreshöjningar. Att byta en plastmatta i badrummet till en ny plastmatta ger inte rätt till hyreshöjning – det är nämligen ingen standardhöjning. Det är det däremot att helkakla ett badrum som tidigare bara haft våtrumstapeter.
I förhandlingarna har fastighetsägarens linje varit att konsekvent utmåla sin renovering som en dramatisk, nästan luxuös standardhöjning av hela Herrgården. Området har ömsat skinn – och det motiverar en höjning på 40 procent, har man resonerat.
För Contentus VD Rikard Ohlsson sänder hovrättens dom signaler om att det inte är "lönt" att satsa på att rusta upp miljonprogrammen.
– Tyvärr innebär domen att det inte är möjligt att göra stora investeringar i miljonprogramsområden som lyfter områdets standard och på sikt dess status. Osäkerheten om framtida intäkter gör dessutom kalkylerna osäkra och risken högre, säger Rikard Ohlsson.
Han försvarar också beslutet att göra en enda, stor renovering.
– Ett större standardlyft - med stambyte, totalrenovering, byte av kök och helkakling av badrum och så vidare – är inte möjligt på ett ekonomiskt kostnadseffektivt vis, utan att hela fastigheten åtgärdas samtidigt, trapphus för trapphus, menar Rikard Ohlsson.
Men bilden av idealistiska hyresvärdar med sociala ambitioner i miljonprogramsförorter förändras något om man granskar Contentus AB:s resultat. Under 2013-2015 har företaget, som omsatte i snitt cirka 136 miljoner kronor om året, gjort en sammanlagt vinst på 164 miljoner kronor.
Det är också så, som en samvetsgrann men också mycket vinstrik hyresvärd, som Hyresgästföreningen betraktar Contentus.
– Ändå framställer de sig ju som någon slags Messias där ute. De har gjort en vanlig bra renovering helt enkelt, inte mer, säger förhandlaren Dan Knutsson.
Han har inget emot Contentus i sig. De är en bra fastighetsägare, säger Dan Knutsson.
– Men de försöker hela tiden ta ut alldeles för höga hyror. Och för hyresgästen är det bättre att kunna köpa ett par schysta fotbollsskor till sin son än att Contentus gör ytterligare några miljoner i vinst, säger Dan Knutsson.
För Fatme Elbustani kommer hyreshöjningarna att bli kännbara: runt 20 000 kronor mer i hyra om året. Hon och hennes familj – en sjukskriven make och vuxna barn – har länge försökt flytta från Herrgården. Men det är svårt. Att bo här är att dra på sig ett socialt stigma.
– Vi har försökt många gånger. Men alla säger nej när de hör att vi kommer från Herrgården.

"Om man vänder på varje sten, kan det räcka med tjugo procents höjning"

Hur ska miljonprogrammets bostäder rustas upp - utan att hyresnivån tvingar folk att flytta?

Erik Stenberg, forskare vid KTH Arkitekturskolan.Bild: Christer Gummeson
Miljonprogrammet är unikt i sin omfattning. En enorm satsning på bostäder under Sveriges rekordår under 1960- och 1970-talet. Men nu börjar husen bli gamla. Och trots att de ofta är rationellt och sunt byggda krävs stora investeringar.
– Ska man göra hela paketet på en gång landar man i hyreshöjningar på mellan 50 och 60 procent, säger Erik Stenberg, forskare på KTH och expert på just miljonprogrammet.
Hårda byggregler – bland annat kring energiåtgång – driver också kostnaderna. Att värna både husen, miljön och de boende kan framstå om en omöjlig ekvation.
– Det mest intressanta vi ser nu pågår i Fittja, i Botkyrka kommun. Där kan man säga att man, tillsammans med de boende, prövar "hur lite vi måste göra" för att husen ska stå i femtio år till, säger Erik Stenberg.
Husen ska dock stå "med värdighet" och bevara sina kvaliteter. Å andra sidan hoppar man över allt som inte är helt nödvändigt.
– Kan man välja de smartaste metoderna, vända på varje sten, tror jag det är möjligt att landa på höjningar på runt tjugo procent.
Investeringar i bostadshus kan klassificeras som antingen underhåll (som inte ska påverka hyran) och standardhöjning (som berättigar till höjningar). Erik Stenberg menar att många hyresgäster som kanske bott i decennier i sin bostad betalat lägenheten många gånger genom sin hyra, som faktiskt innehåller en del på 1,5 procent för sådana ändamål.
Det vill säga: renoveringarna borde redan varit betalda. Om de utförts i tid och löpande.
– Ett problem är att det inte finns något bra sätt att placera pengar i en fond för de renoveringar som behövs göras vart tjugonde eller femtionde år.
Enligt Erik Stenberg är fastighetsägarnas ambitioner ofta alltför högt uppskruvade. Genom att höja standarden och därmed hyrorna hoppas man tjäna mer pengar.
– Det är klart det fungerar att lägga en ny plastmatta i badrummet. Men det räknas inte som standardhöjning – och då kan man inte höja hyran. Problemet är långsiktigheten. Om man lägger ut kostnaden för nya rörstammar över ett par decennier, behöver inte höjningarna bli så kännbara.
– Alla fastighetsägare är tyvärr inte så intresserade av att tänka långsiktigt, säger Erik Stenberg.
I grunden finns det mycket att lära av miljonprogrammets byggande. Husen byggdes snabbt, standardiserat och billigt med god standard.
– Idag talas det bara om att vi måste sänka standarden för att få fram bostäder som folk har råd med. Istället borde vi se bostadsbyggandet som en långsiktig investering i samhället, säger Erik Stenberg.
Gå till toppen