Lund

Så ska spårvägen ge plus till kommunens ekonomi

Lunds kommun kommer att få in alla pengar som spårvägen kostar – och mer därtill. Det är exploateringschefen Anita Wallin och exploateringsingenjören Börje Fennhagen övertygande om. Huvudförklaring: kommunens mark har ökat ordentligt i värde de senaste åren.

Anita Wallin, exploateringschef, och Börje Fennhagen, exploateringsingenjör, på den nyanlagda gatan på Brunnshög där spårvagnar om några år ska rulla.Bild: Ingemar D Kristiansen
Spårvägen beräknas kosta 776 miljoner kronor att bygga. Staten har lovat nästan 300 miljoner kronor genom stadsmiljöavtalen och knappt 75 miljoner kronor genom Sverigeförhandlingen. Därmed återstår drygt 400 miljoner kronor för kommunen att få fram, varav cirka 180 miljoner kronor beräknas komma från andra fastighetsägare längs spåret (se artikel nedan).
Men bygget innebär inte bara kostnader för kommunen. Tanken är också att plocka in stora exploateringsintäkter när den kommunala marken på Brunnshög säljs till olika byggbolag.
Och spårvägen har gjort marken värdefullare. Värdeökningen är till och med större än kommunens hela kostnad för spårvägen. Det menar Börje Fennhagen, exploateringsingenjör på Lunds kommun som har till uppgift att sälja mark på just Brunnshög.
I slutet av 2013 gjordes en extern värdering av marken i Solbjerskvarteret, idag kallat Södra Brunnshög. Värdet uppskattades till 1500-2000 kronor per kvadratmeter byggrätt (summan av alla våningsplans area) för hyresrätter och 2500-3000 kronor per kvadratmeter byggrätt för bostadsrätter. Efter värderingen sålde Lunds kommun fyra markplättar för kvadratmeterpriset 1500 kronor (hyresrätter) respektive 2500 kronor (bostadsrätter).
Några år senare, våren 2016 strax efter att spårvägen klubbats, valde kommunen att sälja annan mark i samma område. Byggherrarna fick tävla om att ge bud. Och nu blev priset betydligt högre än tidigare.
Inför försäljningen hade kommunen marknadsfört området på bland annat fastighetsmässan Mipim i Cannes och på Business Arena i Stockholm.
Börje Fennhagen säger att han fick en "aha-känsla" när det gäller spårvägens betydelse på arrangemanget i Stockholm. När stockholmsbolagen insåg att det planeras en spårväg blev de plötsligt betydligt mer intresserade av Lund och undrade var stationerna är belägna.
– Finns det fast infrastruktur är det mer värt än en busshållplats som kan flyttas. Det värderas högt av byggherrar och byggföretag. Du kan se det på varenda spårvägshållplats och tunnelbanestation i hela Stockholm, säger Börje Fennhagen.
– En spårväg visar i detta fallet att Lunds kommun satsar rejält på Brunnshög. Som byggherre tycker man att det är bra.
Intresset gav honom chansen att marknadsföra området mer.
– Och det visade sig sedan när vi tävlade att vi fick rätt många företag uppifrån Mälardalen, säger Börje Fennhagen.
– Många hade nog varit intresserade tidigare, men långt ifrån alla hade uppvaktat oss, säger Anita Wallin, exploateringschef.
När anbuden öppnades i april 2016 kunde de konstatera att marknadsföringen lönat sig. De fem tomterna, som 2013 värderats till cirka 45 miljoner kronor, var byggherrarna nu beredda att betala totalt 90 miljoner kronor för – en fördubbling alltså. Kvadratmeterpriset för den billigaste tomten hamnade på 4317 kronor, medan den dyraste låg på 5500 kronor. Det är nivåer som Börje Fennhagen och Anita Wallin menar är höga, även om det varit i centrala delen av Lund.
De fyra bolagen som lade de högsta buden för de fem tomterna var alla nya på Lundamarknaden. De bolag som brukar bygga i Lund lade lägre bud.
Men hur mycket beror prisökningen egentligen på spårvägen? Där kan inte Börje Fennhagen eller Anita Wallin ge ett definitivt svar.
Sedan värderingen 2013 har också andra faktorer förändrats: detaljplanerna för området är nu klubbade, konjunkturen är het, den nya skolan på Brunnshög är närmare förverkligande och det har också tagits beslut om en stor Ica-butik i närheten. Kommunen har inte heller tidigare låtit byggherrar tävla om att ge bästa bud prismässigt på Brunnshög, utan haft andra urvalskriterier.
Börje Fennhagen menar ändå att han kan slå fast att spårvägen för byggherrarna är värd åtminstone 500 kronor per kvadratmeter byggrätt. Han har nämligen ställt just den frågan till byggherrarna: "Om det inte fanns spårväg – skulle ni då vara beredda att betala 500 kronor extra per kvadratmeter för att få spårväg?"
– Det skulle de gladeligen betala för att säkerställa spårvägen, säger han.
– Och kommunikationer, i detta fallet spårväg, är ett av tre huvudargument som de nämner i diskussionerna om varför de valde Lund. Skola och service var de andra två.
Varför skulle det inte räcka med bra busslösningar?
– Det är för lätt att flytta. Dels finns det en uppfattning i fastighetsvärlden att folk gillar mer att åka spårväg och tunnelbana, men framför allt handlar det om att spårvägen är fast infrastruktur. Du vet att du kan sälja bostäder, för hållplatsen flyttas inte. Som investerare är det guld värt, säger Börje Fennhagen.
– Det är avgörande, fyller Anita Wallin i.
Erik Wijkmark, arktitekt och delägare på Svenska studenthus, som planerar att börja bygga i slutet av 2017.Bild: Privat
Erik Wijkmark, arkitekt och delägare på Svenska studenthus, som är ett av bolagen som ska bygga på Södra Brunnshög, bekräftar resonemanget. Svenska studenthus är etablerade på flera universitets- och högskoleorter, men projektet i Lund är företagets första i Skåne.
– Spårvägen är jätteviktig. Den är kanske en av de viktigaste anledningarna till att vi väljer att bygga just där, säger Erik Wijkmark.
Hur ser du på uppgiften att spårvägens värde per kvadratmeter är 500 kronor?
– Ja, kanske till och med lite mer, skulle jag nästan säga. I alla fall inte mindre än 500.
Totalt planerar kommunen att sälja byggrätter på cirka 900 000 kvadratmeter på hela Brunnshög. Om uppgiften att spårvägen ger kommunen minst 500 kronor extra per kvadratmeter byggrätt stämmer innebär det att kommunen får in minst 450 miljoner kronor mer tack vare spårvägen.
Det handlar dock om pengar som kommer in under lång tid – Brunnshög väntas enligt planerna vara färdigbyggt först omkring år 2050.
Men kan inte de höga markpriserna leda till att bostäderna på Brunnshög blir så dyra att många inte har råd att bo där?
– Nej. Säljer man marken billigare så gynnar det aldrig slutanvändarna utan bara byggbolaget. De tar marknadspris och marknadshyror oavsett vad de har betalat för marken, säger Börje Fennhagen.

Domkyrkan och Science Village ska betala för spårvägen

Ideons stora fastighetsägare har redan frivilligt gått med på att betala för spårvägen. Kommunen räknar dessutom med att få in nästan 100 miljoner kronor från Science Village och Domkyrkan.
De stora fastighetsägarna på Ideon gick i höstas med på att betala 300 kronor per kvadratmeter som de får bygglov för i framtiden. Avtalet beräknas kunna ge cirka 85 miljoner kronor till kommunen, om de utbyggnadsambitioner som finns i ramprogrammet för området genomförs.
Men kommunen har också laglig rätt att kräva pengar av fastighetsägare som kommer att kunna exploatera mark längs med spårvägen. Det kallas gatukostnadsersättning och fungerar på samma sätt som när kommunen måste bygga vägar och anlägga grönområden i ett nytt område.
Science Village Scandinavia AB, bolaget som ska skapa forskarbyn mellan ESS och Max IV, har gått med på att betala 300 kronor per kvadratmeter byggrätt för spårvägen, totalt 60 miljoner kronor, i gatukostnadsersättning.
Domkyrkan äger också mycket mark på Brunnshög, som man tänker exploatera. Exploateringsavtalet är ännu inte klart, men en medfinansiering motsvarande 300 kronor per kvadratmeter byggrätt skulle innebära att Domkyrkan betalar totalt cirka 36 miljoner kronor till kommunen för spårvägen.
– När allt detta är inräknat blir det drygt 200 miljoner kronor kvar ofinansierat som vi måste täcka upp i markvärdestegring på all vår mark på Brunnshög – och det gör vi med råge, säger Börje Fennhagen, exploateringsingenjör.
Förutom gatukostnadsersättningen för spårvägen ska både Science Village och Domkyrkan betala gatukostnadsersättning för vägar och grönområden i deras respektive område.

Så räknar kommunen

Spårvägens kostnad: 776 miljoner kronor
Stadsmiljöavtalen (statliga pengar): 298,4 miljoner kronor – återstår 477,6 miljoner kronor
Sverigeförhandlingen (statliga pengar): 74,5 miljoner kronor – återstår 403,1 miljoner kronor
Avtal med Ideons fastighetsägare: cirka 85 miljoner kronor – återstår 318,1 miljoner kronor
Gatukostnadsersättning Science Village Scandinavia: 60 miljoner kronor – återstår 258,1 miljoner kronor
Gatukostnadsersättning Domkyrkan: 36 miljoner kronor – återstår 222,1 miljoner kronor
Ökat markvärde kommunal mark tack vare spårvägen: minst 450 miljoner kronor
Läs alla artiklar om: Spårvägen i Lund
Gå till toppen