Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Vill du veta mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies - läs mer här.
Victoria Park

Därför vill amerikanska investeringsbolag köpa Victoria park

Det dröjer några veckor innan vi vet om affären blir av. Men vad är det som gör att ett amerikanskt investeringsbolag vill köpa bostadsföretaget från Malmö? En bankanalytiker som bevakar Victoria park och en docent i företagsekonomi med särskilt intresse för fastighetssektorn kommenterar.

I februari hälsade Lindängebon Emir Sundqvist de nya ägarna från Victoria park, Per Ekelund och Peter Strand, välkomna.Bild: Lars Brundin
Investeringsfonden Starwood capital group vill köpa Victoria parks samtliga aktier för totalt 8,7 miljarder kronor genom ett bolag gruppen själva kontrollerar. Budet offentliggjordes den 1 april och de drygt 9 000 aktieägarna, både privatpersoner och fonder, ska ta ställning till erbjudandet före den siste maj. Marknaden reagerade positivt på budet, aktien steg.
Redan när budet kom hade flera ägare förbundit sig att sälja för det bud som lades: bland dem styrelsemedlemmarna Greg Dingizian och Isabelle Wikner. Starwood hade redan fått ihop 31,5 av de 35 procent av rösterna som fonden villkorat för att genomföra affären.
Sedan dess har styrelsen, efter ett beslut som Greg Dingizian och Isabelle Wikner inte deltog i, gått ut med en rekommendation till aktieägarna om att inte sälja. Ytterligare en andel av de 9000 ägarna motsvarande 3,5 procent av rösterna måste alltså gå emot styrelsens rekommendation och sälja för att det ska bli någon affär.
Henrik Dahlgren är analytiker på Danske Bank och bevakar bland andra Victoria park. Stig Westerdahl är docent i företagsekonomi och lektor i företagsekonomi på institutionen för Urbana studier vid Malmö universitet. Ingen av dem blev förvånade av amerikanernas bud.
Stig Westerdahl: – Erbjudandet var väntat. Om man frågar dem som kontrollerar denna typ av fastighetsbestånd så berättar de att det ringer internationella och nationella investerare, någon varje vecka, med erbjudande. Jag anade att delar av ägarna var beredda att sälja, men det är ändå lite överraskande eftersom de har jobbat hårt på sin image som Malmöbaserade som tar ansvar för det lokala.
Stig Westerdahl är docent i företagsekonomi och lektor i företagsekonomi på institutionen för Urbana studier vid Malmö universitet.Bild: Kennet Ruona
Henrik Dahlgren: – Jag visste att det fanns ett stort intresse hos denna kategori investerare i och med att private equity-bolaget Blackstone köpt D. Carnegie som har en liknande affärsmodell som Victoria park. Det finns en nisch här med begränsade risker där man kan få bra avkastning. Därför attraherar Victoria park den här typen av kapital. Men jag tyckte att erbjudandet var lite snålt. När man räknar på vad affärsmodellen kan ge över tid så kommer man till ett värde som är ganska ordentligt över de 34,40 som erbjudandet ligger på.

Vad gör Victoria park attraktiva för investerare?

Stig Westerdahl: – Det är galen bostadsbrist i Sverige, på hyresbostäder framför allt, så det går alltid att hitta hyresgäster. Det är alltså i princip riskfritt att investera, även i områden som tidigare har betraktats som problematiska. Man hyr ut överallt, det rullar in pengar från hyror. Victoria park har dessutom en affärsmodell som bygger på att man renoverar lägenheter som blir vakanta så att man kan få upp hyran i de nyrenoverade lägenheterna direkt. Det ökar intäkterna förstås, men det innebär också att de som värderar fastigheterna höjer värderingen utan att det egentligen motsvaras av den inkomstökning som den högre hyran ger. Det är helt enkelt lönsam och säker business.
Henrik Dahlgren: – Man har visat en väldigt bra tillväxt de senaste åren genom att man har en affärsmodell som möjliggör en bättre lönsamhet i förhållande till kapitalet än bolag i fastighetssektorn överlag. Som modellen ser ut så har Victoria park köpt tillgångar för ungefär 10 000 kronor per kvadratmeter och lagt ner 5000 kronor per kvadratmeter i renovering. Det möjliggör en hyreshöjning på i snitt runt 40 procent, vilket ungefär innebär en dubblering av fastighetsvärdet. Ytan blir då värd 20 0000 kronor när den har genomgått renoveringen. Man dubblerar alltså sin investering ungefär. Och eftersom man har 50 procents belåningsgrad på hela huset så betyder det att man i princip kan finansiera renoveringen med lånat kapital och då får man en väldigt bra avkastning på det egna kapitalet i modellen. Detta gör det väldigt intressant för bland annat riskkapitalister så som Blackstone och Starwood. Det finns också en stor möjlighet att fortsätta bygga och expandera sitt fastighetsbestånd inom det här segmentet vilket ger fördelar.
Henrik Dahlgren är analytiker och bevakar Victoria park på Danske bank.Bild: Bild: Danske bank
Stig Westerdahl beskriver Victoria parks affärsmodell som en industri av renoveringar som rullar på av sig själv. Det blev tydligt när företaget för några år sedan köpte Herrgården, renoverade och fick upp värdet på beståndet med uppåt 20 procent på tre veckor. Den värdeökning som fastighetsvärderingsföretagen uppskattade på pappret höjde i sin tur vinsten i bolaget och det gjorde det lättare att få nytt kapital och fortsätta att renovera.
När Handelsbanken på styrelsens uppdrag gjorde en värdering som resulterade i att aktieägarna inte rekommenderas att sälja trots att aktien har stigit med 300 procent på tre år visar det kraften i affärsmodellen.
Victoria Park har lägenheter i elva kommuner, bland dem Eskilstuna, Linköping, Borås och markaryd. Henrik Dahlgren framhåller att omsättningsvakansen på hyresrätter är högre på regionorter än i storstäderna. Det innebär att man kan renovera och förädla snabbare där och avkastningen blir högre på den typen av hus.
I tillkännagivandet av köperbjudandet säger Caleb Mercer, vice president för investeringskonglomeratet Starwood, att ”Victoria park är en möjlighet för oss att etablera oss på hyresbostadsmarknaden i Sverige. Som en av de största ägarna av flerfamiljshus i USA med mer än 100 000 lägenheter i portföljen anser vi att Starwood är en lämplig ägare som kan stödja Victoria park i nästa skede av bolagets kapitalintensiva investeringsprogram för att uppgradera dess fastigheter”.
Sveriges fastighetsmarknad är extremt attraktiv eftersom vi har tillväxt, en urbaniseringstrend och en brist på hyresrätter.
De senaste åren har Starwood investerat bland annat i hotell och detaljhandel i Skandinavien. Just nu är de aktiva även i andra delar i Europa, bland annat i en budsituation i Österrike som liknar Victoria park.
De äger också enfamiljshus i USA. Efter finanskrisen där 2008 fick bankerna ta hand om alla de fastigheter som människor hade tagit lån på. Blackstone och Starwood köpte då många sådana hus och slog sedan sina påsar ihop. Nu kontrollerar de 80 000 egna hem som de hyr ut, främst i den södra delen av USA. Enligt Stig Westerdahl har inte undersökt situationen själv men framhåller att det finns kritiska röster om att bolagen vräker snabbare och tuffare än andra, att de inte har ett fint ”track record”.

Hur stor är sannolikheten att det blir en affär?

Stig Westerdahl: –När det allra största riskkapitalbolaget, Blackstone, köpte det svenska fastighetsbolaget D. Carnegie 2016, var det en liknande situation. Huvudägarna accepterade ett bud som betraktades som ganska dåligt. Majoriteten i styrelsen sa nej, acceptera inte. Men på något sätt så lyckades de få igenom affären ändå. Så jag skulle inte bli förvånad om Starwood får igenom denna affär. De har sina advokater och behärskar spelet.
Henrik Dahlgren: – Jag tror att de når den gräns de har satt för att denna affär ska gå igenom. Men jag tror samtidigt att Victoria park fortsatt kommer vara listat med Starwood som huvudägare, alltså att de inte köper loss hela bolaget och avnoterar det.

Vad tror du att Starwood vill i Sverige?

Stig Westerdahl: – De räknar med att fortsätta renovera de lägenheter som inte har renoverats och tjäna pengar. Jag gissar att det är tre fjärdedelar ungefär som återstår.
Henrik Dahlgren: – Jag vet inte vad deras sluttanke är. Men om det hade funnits en klar ambition att lyfta bort bolaget från börsen hade budet behövt vara högre. Så länge det budet ligger kvar och med tanke på att de har satt en så låg acceptansnivå som 35 procent av rösterna så leder uteslutningsmetoden fram till att ambitionen är att Victoria park ska fortsätta vara listat med Starwood som en viktig huvudägare.

Varför vill de sälja som har gått med på det i förhand?

Stig Westerdahl: – Victoria park har varit en vinstmaskin. De har tjänat väldigt mycket pengar och vill säkra upp investeringarna. Det är också möjligt att det fortsättningsvis inte kommer att vara lika lätt att tjäna pengar på att köpa denna typ av bostadsområden. Priset på utsatta områden har stigit mycket på fem år i takt med att fler har fått upp ögonen för affärsmodellen. De kanske bedömer att affären har kommit till vägs ände, de gör alltså då en annan bedömning än Starwood.
Henrik Dahlgren: – Det finns ett par ägare som har varit med väldigt länge, det har varit en framgångsrik resa. De kanske vill göra en exit, men jag tror att det finns en stor tillväxtpotential framöver också.

Vad skulle en affär innebära för de boende och anställda?

Stig Westerdahl: – Jag tror att det kan få stora konsekvenser för inflytandet. Makten kommer att hamna på en annan kontinent, nu är det ändå ägare som har Malmöförankring.
Henrik Dahlgren: – Vi vet inte vad Starwood ambition riktigt är. Det man däremot kan säga är att Victoria park har varit väldigt framgångsrika med att driva och utveckla en CSR-strategi och visa att de tar samhällsansvar för de mer utsatta områdena. Jag tror att detta kan ha en reell effekt på fastighetsvärdet framöver. Det är något unikt som man kan hoppas kommer att finnas kvar i bolaget.
Fakta

Detta har hänt det senaste halvåret

• December 2017: Trianon och Viktoria park köper hyreshus för nästan 800 miljoner kronor i Malmö.

• Februari 2018: Victoria park stuvar om i toppen, Per Ekelund blir ny vd och nuvarande vd:n Peter Strand blir styrelseordförande.

• Februari 2018: Victoria park avvecklar segment Livsstilsboende.

• April 2018: Amerikanskt mångmiljardbud på Victoria park.

• April 2o18: Victoria park rekommenderar aktieägarna att inte sälja.

Fakta

Victoria park

• Victoria park AB är ett börsnoterat fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm Mid Cap med huvudkontor i Malmö.

• Bolaget har vänt förlust till stor vinst. Resultat efter skatt var enligt den egna årsredovisningen 1 901 miljoner kronor 2017, intäkterna 1 062 miljoner och driftsnettot (hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgifter och fastighetsskatt) samma år 570 miljoner.

• 2009 kunde de första flytta in i livsstilshusen vid Kalkbrottet. I dag har Victoria park helt lämnat skötseln av de 325 bostadsrättslägenheterna och friskvårdsanläggningen som hör till.

• Per den 31 december 2017 uppgick Victoria parks fastighetsbestånd 13 500 lägenheter i elva kommuner, med ett marknadsvärde om 15,4 miljarder kronor.

• Från Malmö förvaltas 5000 lägenheter i Malmö, Karlskrona, Växjö, Markaryd och Kristianstad.

• I Malmö ligger fastigheterna i Herrgården, Fosie, vid Värnhem, på Lindängen, S:t Knut och Möllevången. Några av dem blir formellt Victoria Parks först den 15 maj.

Gå till toppen