Mellanheden är ett lugnt område med bra skolor. I en länga av gula, låga 50-talshus finns några av det kommunala bostadsbolaget MKB:s populäraste hyresrätter. Här bor Maria Nyberg tillsammans med sin 10-årige son. Hon visar oss runt i den lilla tvåan:

– Här är köket. Det är original. Jag gillar att det är trä rakt igenom i lådorna, säger hon.

Vi träffar dem strax innan det är dags för Maria Nyberg att åka till sitt arbete på ett studieförbund i Lund. Sonen har fått sovrummet mot gården. Maria Nybergs säng står välbäddad längst in i det lilla vardagsrummet som är möblerat med femtiotalsmöbler. Även huset är från femtiotalet – det byggdes 1952 och det mesta i lägenheten – kök, toalett, parkettgolv – är original.

Sydsvenskans granskning av MKB:s hyror visar att hyrorna i det här huset har höjts med 64 procent sedan 2003. Maria Nybergs lägenhet kostar 6 005 kronor i månaden i hyra.

Hur mycket av lönen går till hyra?

– Jag betalar en tredjedel av min inkomst i hyra, netto. Det är klart att jag hade velat ha en lägre hyra och ha pengar över till annat, säger hon.

Malmös kommunala fastighetsbolag grundades 1947 och äger 23 000 lägenheter. Bolaget har 32 procent av hyresmarknaden, vilket gör att var sjätte Malmöbo bor hos MKB. Fram till 2011 var MKB den aktör som bestämde hyreshöjningarna även för de privata värdarna i Malmö.

Sydsvenskan har granskat hyreshöjningarna i MKB, fastighet för fastighet, under åren 2003 till 2017. För att få en rättvis jämförelse har vi bara tittat på hus som bolaget ägde redan 2003 och som fortfarande fanns kvar i företagets ägo 2017.

Resultatet: MKB har höjt sina hyror med i snitt 50 procent sedan 2003. Betalade du 5 000 kronor i månaden för din trea då, så betalar du 7 500 kronor idag. Det finns hus där hyran har fördubblats under perioden. Men också ett fåtal där hyran legat still sedan i början av 2000-talet.

Siffrorna kan jämföras med snitthöjningen för alla hyreslägenheter i Sverige: 31 procent. Så högt har hyrorna stigit enligt hyreskonsumentprisindex under samma period.

Maria Nyberg försökte få ner sin boendekostnad genom att köpa en lägenhet.

– Banken sa nej på grund av att jag inte hade en kontantinsats och dessutom tyckte banken det kändes osäkert eftersom det bara fanns en inkomst i hushållet, säger Maria Nyberg.

Banken föreslog att hennes föräldrar skulle stå för säkerheten.

– Jag ville inte be mina föräldrar om det – jag är över 40 år och tycker inte att de ska ta extra lån på sitt boende för att jag ska köpa en lägenhet.

Hyreslägenhet är ett dyrt boende just nu, när de som får bolån gynnas av låga räntor. Och speciellt dyr är hyresrätten i Malmö – som också är landets fattigaste stad. Rankar man landets kommuner efter medelinkomst hamnar Malmö på plats 274 av 290.

Lägre medelinkomster än i Malmö återfinns bara i utpräglade glesbygdskommuner. Ändå är det nästan lika dyrt att bo i en hyreslägenhet i Stockholm som i Malmö.

Malmö skiljer även ut sig genom att ha ett av landets dyraste kommunala fastighetsbolag. Bara ett mindre bolag i Stockholm har högre kvadratmeterhyror.

Ett fåtal mindre bolag i Stockholmstrakten ligger något högre än MKB. Räknas även dessa in blir MKB sjätte dyrast av landets 257 allmännyttor. Källa: Sabo

Vår granskning visar att MKB:s hyror också har ökat jämfört med hyrorna i andra städer i Sverige. År 2003 låg hyrorna i staden betydligt lägre än både Göteborg och Stockholm. Den kraftiga höjningen sammanfaller med införandet av ett nytt sätt att beräkna hyror.

Metoden kallas för ”Malmömodellen”, och har med åren även blivit vägledande för hyressättningen i andra svenska städer. Avtalet undertecknades 2005 och fasades in stegvis.

Systemet skapades eftersom MKB, de privata hyresvärdarna och Hyresgästföreningen ville ha mer systematik och mindre godtycke vid hyresförhandlingen. Det skulle gå att förstå varför man betalade en viss hyra.

Parterna var stolta över avtalet. I en debattartikel 2008 propagerade MKB:s vd Sonny Modig och Hyresgästföreningens ordförande Christina Wessling tillsammans för att modellen borde bli vägledande för resten av landet.

Dessutom slog de fast att "Malmömodellen är inte ett sätt att smyghöja hyrorna eller att höja hyresnivåerna totalt för MKB."

Malmömodellen är en metod för att beräkna den enskilda lägenhetens bruksvärde och därmed dess hyra. Uppemot 180 faktorer vägs in i en komplex kalkyl, olika för varje lägenhet.

En viktig nyhet var att hyran mer än tidigare skulle avspegla var lägenheten låg. Ligger lägenheten mitt i stan eller i ett attraktivt område som Limhamn ska den vara dyrare. Ligger den i utkanten av staden eller i ett nergånget område ska den vara billigare.

För att omsätta principen i praktiken delades staden 2005 upp i tio områden som värderades jämfört med varandra. Principen är densamma även om modellen har uppdaterats sedan dess.

Läget får ett mått – ju högre desto mer attraktivt är läget. Mellanheden, där Maria Nyberg bor, ligger i attraktivitetsgrupp 4. Området är populärt och hon fick stå i kö länge. Men faktiskt flyttade hon dit för att få en lägre hyra.

– Tidigare bodde jag i Kirseberg i en tvåa som jag betalade 7 000 kronor för. Jag kände att jag fick lägga för mycket pengar på hyran och ville byta lägenhet. Jag valde det här området för att det finns bra skolor och är lugnare än på Kirseberg.

Lägenheten på Kirseberg som hon tidigare bodde i låg i det mindre attraktiva området 7. Så Mellanheden borde ha varit dyrare.

Men det är inte bara läget som spelar roll. Även fastighetens standard och var i huset lägenheten ligger påverkar hyran i Malmömodellen. Och varje lägenhets standard. Maria Nybergs lägenhet på Mellanheden har gammalt kök, gammal toalett och inga nya golv – hade den haft det hade hon sannolikt fått betala en högre hyra.

Andra faktorer som kan påverka är diskmaskin, handdukstork, säkerhetsdörr, tagg till ytterdörren, jordfelsbrytare, lekplats på gården – eller cykelställ under tak.

Överenskommelsen från 2005 har styrt Malmös hyror sedan dess. Den senaste revideringen 2016 innebar att några områden klassades om – till exempel Triangeln och Hyllie.

Epoken med hyreshöjningar har inneburit kraftigt ökade vinster för MKB. Från en bottennotering 2011 på 25 miljoner kronor till 335 miljoner kronor år 2017. Slår man ut senaste vinsten på antalet lägenheter betyder detta att varje hyresgäst betalade 1 200 kronor varje månad som blev vinst för MKB.

Sedan när allmännyttan skapades har den använts av sina ägare – kommunerna – som ett sätt att hitta bostäder åt alla. I Malmö bor många med låga inkomster i allmännyttans lägenheter. De flesta av bolagets bostäder ligger inte i centrum utan i miljonprogramsområden som Holma, Bellevuegården, Nydala och Kroksbäck.

Utanför en port i Kroksbäck i sydvästra Malmö gör Madeleine Wendel sig beredd att sätta sig på sin moped och köra vidare till nästa arbetsuppgift.

De LSS-boenden där hon jobbar ligger utspridda i stadsdelen – så moped funkar bra för att ta sig runt.

Madeleine Wendel känner Kroksbäck väl efter att ha bott här i fjorton år. Men för ett år sedan fick hon nog och flyttade till en annan MKB-lägenhet i Limhamn.

– Det var för barnens skull. För att de skulle känna sig trygga, berättar Madeleine Wendel.

Kroksbäck tillhör de stadsdelar i Malmö som fått allra högst hyreshöjningar de senaste åren. Genomsnittshöjningen 2003-2017 ligger på 58 procent. Allra mest, 66 procent, har hyran stigit i fastigheten Sörbäcksgatan 1, just intill där vi träffas.

– När jag skulle flytta in på Kroksbäck första gången fick jag veta att hyran var 5 200 kronor. Men sedan renoverade de efter den senaste hyresgästen, och höjde direkt med 2 000 kronor. De gjorde om allt utom badrummet, berättar Madeleine Wendel.

När hon flyttade till Limhamn för två år sedan hände samma sak i den nya lägenheten. Renovering, vitt överallt – och ytterligare 2 000 i hyra. Nu betalar hon nästan 10 000 kronor i månaden.

– De har ju för vana att göra så, MKB. När folk flyttar gör de en renovering och så får nästa person som flyttar in betala mer. Man har inget att säga till om där.

Hennes nuvarande hyra äter upp större delen av lönen.

– Jag är ensamstående, så det är hälften eller mer som går till hyra. Men jag var tvungen att flytta. För barnens skull.

2015 gjorde bostadsekonomen Fabian Mendoza vid KTH i Stockholm en detaljerad djupdykning i Malmös hyressättningsmodell. Han jämförde Malmös hyror med Göteborgs, och fann att en tvåa i Göteborg – med samma standard, i jämbördiga områden – i snitt var 9 procent billigare än en tvåa i Malmö. Med andra ord betalade Malmöbon ungefär en extra månadshyra om året.

Hans resultat bekräftar dessutom Malmös utveckling mot dyrare hyror. 2003 var det nämligen dyrare att bo i Göteborg än i Malmö.

– Sedan ville Hyresgästföreningen i Göteborg trycka ner hyrorna. De förhandlade och det blev små hyreshöjningar varje år tills de hamnade där de är idag, säger Fabian Mendoza.

Är då Malmö en attraktivare stad att bo i jämfört med Göteborg? Nej, inte om man tittar på bostadsrättspriserna. Fabian Mendoza undersökte dem också och kunde konstatera att bostadsrättspriserna var 43 procent högre i Göteborg, jämfört med Malmö.

Hyresgästföreningen i Malmö tycker att Malmöhyrorna ligger för högt.

– Ja, generellt sätt tycker vi att hyrorna är för höga. Det är för stor del av inkomsten som går till hyran, säger Thomas Lindgren, hyresförhandlare.

Hyresgästföreningen har i snart femton år stått bakom Malmömodellen. Enligt Thomas Lindgren har modellen bidragit till en rättvisare hyressättning inom staden. Men standardhöjningarnas automatiska prislappar har också missbrukats, menar han.

– Hyrorna är överlag för höga. Och en bidragande orsak är att alla standardförbättringar man gör pressar upp hyran, säger Thomas Lindgren.

När vi pratar med Fastighetsägarna Syd – som representerar de privata hyresvärdarna i staden – är vd:n Susanne Rikardsson skeptisk till att jämföra Malmö med Stockholm och Göteborg. Städerna är alldeles för olika, lyder svaret. Dessutom finns det – menar Fastighetsägarna Syd – särskilda skäl till att Malmöhyrorna ska ligga i nivå med landets två andra storstäder.

– Vi cyklar genom vår stad på nolltid. Det gör stor skillnad på attraktivitet i helhet i en stad, menar Susanne Rikardsson.

Även om alla bor mer centralt i Malmö så innebär det inte att de har lika höga löner som de som bor i centrala Stockholm eller Göteborg. Sammantaget ligger medianinkomsten 100 000 kronor lägre i Malmö än Stockholm. Den är lägre i Malmö än i nästan alla andra kommuner i Sverige.

Detta beror på att Malmö är en yngre stad – högskolan har lockat hit många. Staden hyser också fler invandrare; nyanlända väljer gärna Malmö och de har låga inkomster under sina första år i Sverige. Slutsatserna är Tapio Salonens, professor i socialt arbete på Malmö universitet.

– Skillnaden är att höginkomsttagarna i Skåne till stor del bor utanför kommunen. Det gör att medianinkomsterna är låga i Malmö, säger han.

Tapio Salonen forskar kring vem som bor i hyresrätter, och har kunnat se hur andelen fattiga i denna boendeform blivit allt större de senaste decennierna. Utvecklingen är särskilt tydlig i Malmö: här är andelen med låga inkomster i allmännyttan större än i Göteborg och Stockholm.

Men det betyder inte att hyresrätter är billiga bostäder. Tvärtom. Det är även hyresvärdarna medvetna om:

– Hyresrätten är den dyraste formen att bo. Det har alltid varit så. Framför allt i nyproducerade hus. Det är någon annan som står för risken. Det är någon annan som står för förvaltningen, säger Susanne Rikardsson, vd för Fastighetsägarna Syd.

De som har minst pengar hamnar alltså i det dyraste boendet?

– Ja. Och då är ju något galet, säger Susanne Rikardsson.

Att Malmöhyrorna ligger lika högt som i Göteborg och Stockholm – hur ska det förklaras?

– Jag vet inte. Den lagstiftningen vi har i Sverige kring hyror är helt reglerad med en part: Hyresgästföreningen. Kanske skulle hyrorna i Göteborg och Stockholm varit mycket, mycket högre om hyressättningen fungerat med marknaden i övrigt, säger Susanne Rikardsson.

Utanför Ica i Bellevuegården köpcentrum träffar vi Anette Lundborg. Hon bor också i en lägenhet som är i originalskick. I hennes hus har hyrorna höjts 50 procent sedan 2003.

– Jag har lite bojkottat det här nya systemet. Jag känner att jag inte vill betala mer än grundhyran för att bo. Det är gammalt men det är funktionellt, berättar hon.

Hon har bott i sin trea i nitton år och betalar som hon säger grundhyran på 6000 kronor för sin trea. När hon flyttar räknar hon med att de höjer hyran – mycket.

– Det MKB gör är fult. När folk flyttar då renoverar de och får upp hyran. Min granne ovanför får betala minst 8 000 kronor för sin lika stora trea, säger Anette Lundborg.

Hon jobbar som kock på en förskola och mer än en tredjedel av lönen går till hyra.

– Många här betalar inte hyran själva. Och då bryr de sig inte om ifall nytt badrum och kök ingår i hyran, säger Anette Lundborg.