Grannarna och kompisarna Gunilla Ersgården och Ulla Hartvigsson har slagit sig ner på en bänk i solen utanför sitt hus.

Väggen vetter mot söder och härifrån har de bra utsikt över både Augustenborgsgatan och det lilla torget i rutig femtiotalsdesign. På Augustenborg har hyrorna höjts i snitt med 65 procent sedan 2003.

– Jag har bott här sedan 1966, berättar Ulla Hartvigsson. Då kostade en tvåa 160 kronor.

Idag betalar hon 5 500 kronor för en lika stor lägenhet som den hon flyttade in i 1966.

– Den är på 56 kvadratmeter och hyran höjs varje år, fortsätter hon. Varför vet jag inte riktigt, för de gör ingenting. Vi fick extra påslag för inglasningen av balkongen i början av 1990-talet och vad jag vet betalar vi för den fortfarande.

Båda är ensamstående och säger att boendet kräver åtminstone hälften av deras pension varje månad. Väninnan Gunilla Ersgården flyttade hit 1998 och betalar 6 500 kronor för sin trea.

De är skeptiska till det nuvarande systemet med hyrestillägg för varje liten förbättring i lägenheten. Då var det bättre förr när hyresvärden renoverade lägenheterna med en viss regelbundenhet.

– Det blir ju märkligt ibland. Vår granne har ett golv från femtiotalet. Han skulle vilja ha ett nytt, men då höjs hyran med 250 kronor. Hur kan ett nytt golv efter så lång tid inte ingå i hyran? frågar sig Gunilla Ersgården.

Och den dag MKB bestämmer sig för att byta rörstammarna i Gunilla Ersgårdens och Ulla Hartvigssons snart sjuttio år gamla hyreshus vet de vad som väntar.

– Då byter de badrummen också. Och då höjer de hyran med 700 kronor i månaden, säger Ulla Hartvigsson.

Som Sydsvenskan tidigare berättat, har MKB:s hyror de senaste femton åren höjts betydligt mer än riksgenomsnittet. En förklaring är Malmömodellen, ett system för att bestämma varje lägenhets hyra individuellt.

Modellen började tillämpas 2005 och var fullt genomförd ett par år senare. Då hade varje lägenhet värderats om och hyran satts enligt det nya systemet.

De höjningar som Ulla Hartvigsson och hennes grannar upplevt, är ett ganska typiskt exempel på Malmömodellen i praktiken. Utgångspunkten är en lista med runt 180 faktorer – säkerhetsdörr, parkettgolv eller helkaklat badrum, till exempel – som alla påverkar hyran enligt en komplex kalkyl. Ett tydligt syfte med modellen var att läget i stan skulle få större inverkan på hyran.

Sydsvenskan har gått igenom hur hyrorna i olika stadsdelar utvecklats i MKB:s bestånd under de år som Malmömodellen existerat.

Klart är att systemet lett till dramatiska höjningar på sina håll. I några av de attraktivaste lägen har hyran för enskilda fastigheter närmast fördubblats sedan 2003. På Rosenvång har hyresradhus höjts med över 100 procent. På Föreningsgatan i Rörsjöstaden ligger ett hyreshus som fått en 95-procentig höjning. Andra hus som fått över 90-procentig höjning är ett hus på gamla Väster och ett på Värnhem.

Det har blivit större skillnad mellan den billigaste och den dyraste lägenheten sedan Malmömodellen infördes. I snitt kostar det 10 procent mer att hyra i de mest attraktiva delarna av staden – Gamla Limhamn, Gamla Väster eller Slottsstaden.

Men att attraktiva områden har blivit lite dyrare är definitivt inte hela bilden av Malmömodellens konsekvenser. Några av de områden som fått högst hyreshöjningar är också hem för den fattigaste delen av stans befolkning: Augustenborg, Kroksbäck, Nydala och Holma.

I MKB:s äldsta och största område – arbetarstadsdelen Augustenborg med 1 700 lägenheter – har hyrorna stigit med 65 procent sedan 2003. Här har också fastighetsbolaget gjort stora investeringar: badrumsbyten, säkerhetsdörrar, bättre utemiljö och nybyggen.

Enskilda fastigheter ligger förstås ännu högre. I fyravåningshusen vid Lindgatan 12 är ökningen som högst: 77 procent på femton år.

Betalade du 5 000 kronor för din trea på Lindgatan år 2003, kostar den 9 000 kronor idag. Har du en genomsnittlig arbetarlön, behöver du lägga 1,5 månadslön mer på ditt boende varje år idag, jämfört med 2003.

Hyrorna på Augustenborg har ökat dubbelt så mycket som hyrorna i resten av Sverige, eller fyra gånger så mycket som konsumentprisindex. Den matkasse som kostade 1 000 kronor år 2003, kostar 1 160 kronor idag.

En som känt av Augustenborgs förändring är Inger Håkansson, som bott här hela sitt liv. Hon har än så länge en ganska låg hyra, eftersom hon undanbett sig renoveringar.

De höga hyrorna är en anledning för henne att flytta. Hon vill nämligen ha en större lägenhet.

–Jag har inte råd med en trea i Malmö. Det är för dyrt. Om jag flyttar, flyttar jag till Svedalahem. Jag har stått i kö där i 15 år. Jag vill ha en trea med markplats. Jag behöver en trea till min hund och för att jag vill ha mina barnbarn på besök. Det kan man få för 6 000 i Svedala, säger Inger Håkansson.

Hon har också på nära håll sett hur det har gått till när hyrorna har höjts i Augustenborg.

– Min mors lägenhet, också här i området, var i toppskick. Inte nyrenoverad, men absolut inflyttningsklar. Men när MKB skulle hyra ut den renoverade de – nytt badrum, nya svarta golv, nytt kök – och höjde hyran med minst 800 kronor, berättar Inger Håkansson.

Att det är just renoveringar av lägenheter som drivit upp hyrorna är också Hyresgästföreningens bestämda uppfattning.

– Det görs för mycket. För många standardhöjningar som inte skulle behövas. Tvättpelare, diskmaskin, parkett i alla rum. Allting för att pressa upp hyran, säger Thomas Lindgren, förhandlare på Hyresgästföreningen.

När en lägenhet ska byta hyresgäst kan hyresvärden genomföra stora renoveringar som ger högre hyra. Detta har Hyresgästföreningen inget inflytande över. Den nya hyresgästen har, i ett läge med bostadsbrist, inte mycket annat val än att acceptera den nya hyresnivån.

– Om en lägenhet standardhöjs med bland annat nytt kök och badrum kan det påverka hyresnivån med en höjning upp till 2 000 kronor. Det blir rätt många procents höjning, säger Thomas Lindgren.

Vår undersökning gäller MKB, det kommunala bostadsbolaget i Malmö. Men Malmömodellen tillämpas även av Malmös privata hyresvärdar.

– Jag skulle säga att privatvärdarna gör ännu mer än MKB, när det gäller hyreshöjande åtgärder, säger Thomas Lindgren.

Exakt vilka hyror som de privata värdarna tar ut av sina hyresgäster är inte en offentlig handling. Men ett exempel är området Herrgården på Rosengård, där fastighetsbolaget Contentus 2012 ville höja hyrorna med 40 procent efter omfattande standardhöjningar. Efter en fyraårig tvist landade höjningen på 20 procent, efter en dom i hovrätten.

Enligt det privata bolaget Heimstadens vd är ett av problemen att den förhandlade, generella hyreshöjningen är för låg.

– De senaste sex-sju åren har de årliga förhandlingarna inte gett fastighetsägare täckning för sina kostnadsökningar, säger Patrik Hall, vd för Heimstaden.

Lösningen blir att ta i lite mer än man annars hade gjort när det gäller standardhöjningar.

– Man kanske lägger dem lite tidigare, bara för att få ekonomin att gå ihop, säger Patrik Hall.

Men, fortsätter han, standardhöjningar är också något som efterfrågas av hyresgästerna.

– Många kommer faktiskt till oss och vill ha tvättmaskin eller diskmaskin. Det viktiga är att vi inte påtvingar någon av våra hyresgäster en renovering som de inte har valt själva. Därför försöker vi göra våra renoveringar mellan två hyresgäster, säger Patrik Hall.

Allmännyttan är offentligägd och styrs politiskt. Men efter en lagändring 2011 ska de kommunala bolagen skötas affärsmässigt precis som alla andra bostadsbolag.

Från början var tanken en helt annan. Den moderna svenska allmännyttan utgick från 1945 års bostadssociala utredning. Tanken var att stabilisera byggandet över konjunkturerna, hålla nere hyrorna och utnyttja stordriftsfördelarna. Genom att erbjuda bra och billiga bostäder skulle allmännyttan sätta press på privata värdar. Mottot var "en god bostad för alla".

Den sociala dimensionen finns också kvar i allmännyttan, som nästan alltid tar ett större ansvar för att ge bostäder åt personer med till exempel försörjningsstöd eller social problematik.

Efter lagändringen 2011 inledde MKB en kraftig ökning av sådana renoveringar som direkt påverkar enskilda hyresgästers hyra. Från att länge ha varit lika stora som övriga "basrenoveringar", växer de hyrespåverkande åtgärderna till nästan dubbla storleken.

Bolaget styrde alltså om investeringarna till sådant som ger avtryck på hyresavin: mer tvättpelare, mindre fasader. Det är också under den perioden som MKB:s hyror ökar mest.

Men från MKB:s sida menar man att de hyreshöjande renoveringarna dels varit nödvändiga, dels efterfrågats av hyresgästerna.

– Vi försöker vara omsorgsfulla och bara göra det som behövs. Vår grundinställning är att vara återhållsamma. Men behöver vi byta stammar och göra nya badrum så gör vi det, säger Christina Lundby, administrativ chef på MKB.

Men varför har hyrorna höjts så mycket i områden som Augustenborg, Kroksbäck och Bellevuegården?

– Just nu är vi inne i en underhållspuckel, både vad gäller fastigheterna från 1940- och 1950-talen och de från 1970-talet. Vi behöver renovera bland annat tak och fasader, säger Margaretha Söderström, kommunikationschef.

– Alla fastigheter har en underhållsplan och utifrån den prioriterar vi, exempelvis när taket ska göras, när vi ska byta stammarna, fortsätter Christina Lundby.

Det paradoxala är dock att den här sortens grundläggande underhåll – fasader och stammar – egentligen inte ska räknas som standardhöjande, enligt Malmömodellen. Men badrum byts nästan alltid vid stambyte.

Den drivande faktorn bakom höjda hyror är allt som oftast hyresgästens egna önskemål, menar MKB:s ledning.

– Vill man ha ett nytt kök stiger ju också hyran, säger Christina Lundby.

På Augustenborg handlar det om uppemot 65 procents höjning sedan 2003. Hyrorna där har gått upp fyra gånger mer än andra priser i samhället. Varför?

– Ja, vi har ju investerat mycket i bland annat stambyten och nya badrum. Och så har vi byggt nya lägenheter i vindsutrymmen, det kan ha höjt genomsnittshyrorna säger hon.

Margaretha Söderström understryker områdets förvandling till "ekostad", med insatser för social delaktighet och skydd mot översvämningar.

– MKB och Malmö stad fick faktiskt pris av FN för det här för ett tag sedan, säger hon.

När husen renoveras kan det lyfta ett helt område. Och det är inte alls säkert att Malmömodellen har drivit på hyresutvecklingen, menar Christina Lundby.

– De är svårt att veta om förändringarna ska tillskrivas Malmömodellen eller om det är en naturlig rörelse, fortsätter hon.

Mycket tyder alltså på att det är standardhöjande renoveringar som är orsaken till hyresökningarna på Augustenborg.

I takt med att hyrorna har höjts i Augustenborg har befolkningsstrukturen förändrats. När de äldre dör, flyttar invandrarfamiljer in på området, berättar de vi möter på Augustenborg.

– Det är knappt några svenskar som bor här längre, säger Gunilla Ersgården.

De höjda hyrorna har inte medfört att området har blivit bättre.

– Nej, tvärtom, säger Gunilla Ersgården.

– När jag flyttade hit fanns det köttaffär, speceri­affär, skoaffär, konditorier, ABU-lagret, blomsteraffär­. Det fanns allt på torget – det var ett levande torg. Allt försvann i början av 2000-talet, säger Ulla Hartvigsson.