Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Vill du veta mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies - läs mer här.
Malmö

Nybyggen ska lösa krisen – men de är dyrast att bo i

Vill man ha ett förstakontrakt finns de i nybyggda lägenheter. Men hyrorna är höga. Sydsvenskans granskning av MKB:s nybyggen visar att bara 60 procent av Malmös befolkning har råd att hyra en etta.

Utanför fönstret i Limhamns hamnområde kan Sebastian Jovanovic se byggställningar och leriga parkeringsplatser och några få nybyggda hus.
– Jag bor i en tvåa på 46 kvadratmeter. Det är den minsta tvåan som finns här med fransk balkong, säger han.
Sebastian Jovanovic betalar 8 200 kronor för sin tvåa med fransk balkong i Limhamns hamnområde.Bild: Tom Wall
Balkongen är en dörr man kan öppna med en glasskiva som täcker nederdelen. Han flyttade in i Limhamns hamnområde i slutet av oktober. Hyran är 8 200 kronor. Sedan tillkommer varmvatten och parkering.
– Det blir 9 500. Och får jag parkering i garaget så kostar det 10 000 kronor.
2003 fick Malmö en ny hyressättningsmodell, Malmömodellen, som skulle göra hyrorna mer rättvisa. Hus i de mer attraktiva delarna fick en högre hyra. Om det rådde högkonjunktur eller lågkonjunktur när huset byggdes, skulle inte spela någon roll för hyran – bara lägenhetens standard och läge.
Läs mer: Så fick fattiga Malmö lika höga hyror som Stockholm
Modellen fick dramatiska konsekvenser. Malmös hyror i det kommunala fastighetsbolaget MKB:s hus har under åren 2003-2017 höjts med 50 procent. Det är dubbelt så mycket som i övriga Sverige. Och i vissa stadsdelar är ökningen ännu högre. I den beräkningen finns alltså bara de hus som MKB ägde både 2003 och 2017. Anledningen att vi tittat på MKB är att de äger 33 procent av hyresbeståndet i Malmö och att de fram till 2011 var hyresledande.
Läs mer: Så olika slår hyreshöjningarna i Malmö – höga höjningar i utkanten av stan
50 procent är en kraftig höjning, men det finns hus där hyrorna rusat i höjden ännu mer. Det är de hyreshus som MKB byggt efter 2003. Tar man med dem i beräkningen har hyrorna för alla MKB-hus stigit med 87 procent sedan 2003.
Limhamns hamnområden är en helt ny stadsdel – en del bostadsrätter och en del hyresrätter.Bild: Bengt Arvidson
Snitthyran för en lägenhet i Gamla Limhamn på 46 kvadratmeter är 5 500 kronor i månaden. Sebastian Jovanovics lägenhet kostar 8 200 kronor – utan varmvatten. Det blir en skillnad på 50 procent. Tittar man på alla MKB:s lägenheter är det 32 procent dyrare att bo ett hus byggt efter 2003, jämfört med ett äldre.
Får du valuta för pengarna – bor du bra?
– Nej, den är inte så bra – förutom badrummet. Jag menar 10 000 kronor i hyra för 46 kvadratmeter bara. När du har gäster som sover över känns det trångt och det finns inte ens en ordentlig balkong. Det känns inte som jag får valuta för pengarna.
Varför tror du det är så dyrt?
– För att det är bostadsbrist. Här betalar du för läget, alla vill bo nära havet, säger han och tillägger:
– Jag bor här bara temporärt, max två år. Jag hoppas på att kunna köpa sen. Kanske ett hus.
Hyresgästföreningen var med och införde Malmömodellen 2005. Där är man medveten om de höga hyrorna i nybyggda lägenheter.
– Man måste hitta system för att bygga billigare så att det blir rimliga hyror. Idag är nyproduktionen oerhört dyr, säger Thomas Lindgren, förhandlare på Hyresgästföreningen.
Har Malmömodellen påverkat hyrorna i nybyggda lägenheter?
– Nej, det har det ju inte, men vi har fått en rättvisare hyressättning, säger Thomas Lindgren på Hyresgästföreningen.
Fakta

Malmömodellen

Hyresgästföreningen, MKB och de privata värdarna har kommit överens om parametrar för hur lägenhetshyrorna för lägenheter ska sättas i Malmö.

Läget är en parameter. Var i stan ligger huset? Var i huset ligger lägenheten?

Standard är en annan parameter. Vilken standard har huset? Vilken standard har området? Vilken standard har lägenheten?

180 parametrar används för att räka ut varje lägenhets hyra.

I Malmömodellen skulle nybyggen hanteras likadant som äldre hus – men med ett visst nybyggnadstillägg. Det innebar att de nyare lägenheterna kunde bli dyrare – men efter tio år skulle hyran ses över.
Läs mer: MKB: Hyresgästernas egna val har höjt Malmös hyror till Stockholmsnivå
Vår granskning visar att trenden är att hyrorna blivit dyrare för varje år nya hus har byggts. De hus som byggdes 2004 har generellt sett lägre hyra än de som byggdes 2017.
Varför är nyare lägenheter så mycket dyrare?
– Läge och standard väger tungt när hyran förhandlas. Med standard avses då inte enbart den standard som finns i lägenheten utan standard för hela fastigheten, säger Christina Lundby, MKB:s administrativa chef.
Det är bostadsbrist i Malmö. MKB har fått i uppdrag av politikerna att bygga bostäder så att bostadsbristen kan hävas. Men de flesta Malmöbor har en låg inkomst. Fyra av tio Malmöbor har inte råd att bo i en etta och ha kvar existensminimum – årsinkomsten för dem är lägre än 160 000 kronor.
Och ska man låta hyran motsvara en tredjedel av inkomsten – då är det nere på fyra Malmöbor av tio som klarar hyran för en nybyggd etta.
Existensminimum motsvarar här 4 814 kronor för en ensamstående, enligt Kronofogdens definiering.
Hyran har dessutom drivits upp av att de nybyggda hyreshusen har byggts i områden som redan har hög hyra eftersom de anses attraktiva av hyresgästerna –  Västra hamnen, Hyllie, Limhamn, Bunkeflo och Värnhem.
För de privata värdarna är detta enda möjligheten:
– I vissa geografiska lägen kan du inte bygga. Det går inte runt eftersom den systematiserade hyressättningen gör att du inte kan ta ut tillräckliga hyror, säger Patrik Hall från Heimstaden.
– Det här begränsar möjligheten att få kalkylen att gå ihop och gör det omöjligt att bygga i vissa lägen i stan.
Även MKB har satsat stort på områden som har bra skolor, höga bostadsrättspriser och attraktiva lägen.
Varför har ni valt att bygga i attraktiva områden?
– Nyproduktion kräver tillgång till byggklar mark, vilket MKB haft i A-lägen. Framåt planeras för byggnation i andra lägen, säger Christina Lundby, administrativ chef på MKB.
Alldeles vid Kalkbrottet ligger några vita hus som också byggdes i MKB:s regi förra året. Fanny Sahlin är ute med barnen på gården. Hon är supernöjd med lägenheten.
– Vi ville bo utanför Malmö och Limhamn var vårt mål.
Hyrorna i Malmö är rekordhöga, nästan i klass med de i Stockholm. Fanny Sahlin lockades av läget när hon bosatte sig vid Kalkbrottet.Bild: Tom Wall
Innan bodde familjen mitt i Malmö i en lägenhet på 96 kvadratmeter som de betalade 9 200 kronor för. Nu har de gått ner i kvadratmeter men upp i pris – en trea på 79 kvadratmeter för 10 500 kronor.
– Den här lägenheten är mindre och dyrare. Vi får bo mindre och det funkar så länge området är bättre. Vi kan känna – visst är lägenheten liten men så är allt nytt. Det är värt det.
Även för hennes familj är boendet i den nybyggda lägenheten bara tillfälligt. Familjen väntar på ett bra tillfälle att köpa hus eller lägenhet när barnen blir lite större. Så är det för alla de hyresgäster vi pratar med i Limhamns hamnområde och på Kalkbrottet – boendet är tillfälligt. De är nöjda med lägenhet och läget. Men kostnaden är för hög och målet är att köpa lägenhet eller hus för att kunna bo billigare.

Här har MKB byggt sedan 2004

Här är en karta över det kommunala fastighetsbolagets MKB:s nybyggen sedan 2004.
Regeringen har infört ett investeringsstöd för att få ner hyrorna. Det är också det som Hyresgästföreningen nu sätter sitt hopp till.
– Det kan vara ett sätt att få rimliga hyror vid nyproduktion och även vid ombyggnation, säger Thomas Lindgren, förhandlare på Hyresgästföreningen.
Med investeringsstödet får hyresvärden ett bidrag per kvadratmeter – för Malmö 5 800 kronor. Och sedan när huset är färdigt får hyresvärden ta ut en normhyra på högst 1 450 kronor per kvadratmeter och år enligt de senaste årens regler. Denna normhyra ska motsvara vad en trea på 77 kvadratmeter kostar i huset.
MKB har sökt investeringsbidrag för sju fastigheter och också fått ett stöd på 120 miljoner kronor vilket får bolaget att räkna med att kunna att sänka hyrorna för drygt 600 lägenheter i Malmö. De två fastigheter som hittills fått stödet ligger i Västra hamnen vid Stapelbädden. En trea i de husen får alltså max kosta 9303 kronor i hyra per månad.
Susanne Rikardsson vd på Fastighetsägarna Syd är inte imponerad över investeringsstödet.
– Ingen har efterfrågat det, och det kommer inte göra att det byggs mer, säger hon.
Däremot kan förstås ett investeringsstöd stötta kalkylen och lönsamheten i slutändan, fortsätter hon.
– Men om man tror att man fattar beslut om ett visst projekt bara för att man får investeringsstöd, då är man fel på det.
Men Trianon i Malmö är ett exempel på ett företag som just använt investeringsstödet för att kunna satsa på hyreslägenheter där hyran inte är så hög. Företaget har byggt lägenheter i Lindängen och Oxie. Nästa steg är att bygga lägenheter i Rosengård centrum.
– Investeringsstödet underlättar för oss att bygga i hela Malmö. Att bygga i Lindängen är ett sätt att utveckla området socialt. Vi har redan 400 lägenheter där, säger Olof Andersson, vd på Trianon.
Stödet Trianon har fått var retroaktivt på 40 miljoner kronor. Det innebär att de kunde sänka hyrorna för en nybyggd trerumslägenhet från 8 700 kronor i månaden till 8 200 kronor i månaden.
Och skillnaden på nybyggd och en äldre blir inte så hög. En orenoverad trea hos Trianon kostar 7 000 kronor. Är den renoverad kostar den 7 900 kronor, berättar Olof Andersson.
– Risken med höga hyror är hög omflyttning. Omflyttning kostar och hyresgästerna blir inte lika engagerade i området, säger han.
Gäller lyxig all inclusive för två.

Så mycket har det kommunala fastighetsbolaget byggt

År Antal bostäder som MKB har byggt
2017 520
2016544
2015505
2014385
2013 28
2012133
2011331
2010190
2009235
2008286
Gå till toppen